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广州华福商场企划案

2004-T3HF-A001，2004-10-15;一、宏观分析;●工程根底数据：;广州的人均收入水平和零售消费水平在全国占首位，2002年市区居民人均可支配收入14416元，同比增长5.8%，人均消费性支出增长1.4%。;;⑵市场热点不断涌现;;;B.地铁提升沿线商用物业的价值。;C.地铁拓展广州商圈的范围;;A.商用物业市场需求上升;;3.芳村区商业状况;??芳村区将昔日以仓储、码头和工业定位的十里长堤进行规划调整。加快花地湾为中心芳村大道两旁的建设改造，建设一批上规模有档次的商厦和专业商业街。将珠江水产研究所、体育中心和五眼桥村窖口段三个各500亩的地铁出入口上盖地块规划作为商贸业的开发用地，并对龙溪大道以北广佛地铁沿线地块调整为商业物流业开发。未能够开发的地块进行规划调整、控制。成立专门机构，对已有的花卉、茶叶、家具、欣赏鱼、建材、文化用品、汽车等专业批发市场进行升级改造，将人性化、现代化的理念，高档次、高标准的进行立面整饰，功能设施进行改造，到达既吸引商家，又吸引市民，成为节假日市民休闲消遣的好去处。成立区经济效劳中心，开设办公厅，集中主要职能部门，实行一条龙效劳，简化办事程序，为商家提供更好的效劳，以吸引更多的国内外知名品牌落户芳村，提高商业的含金量。采取市、区、街、联社和社会筹资措施，实施“路网会战〞，加快全区支、次干道和断头路的建设改造，完善路网，激活道路两旁的闲置土地，以形成不同类型和特色的专业市场和商业贸易带;4.广佛都市经济圈的形成;5.玩具礼品行业的现状;二、工程优劣势分析;⑶地铁带来的客户资源;2.工程劣势;⑶位置因素;3.工程时机点;4.竞争对手分析;●营业面积：现三层出租营业面积共12,000多平方米，划分为约者

1,500个单位。顶层营业面积3,000多平方米，将划分为多个100-

200平方米的大位出租或出售。顶层单位现已开始招商。

●商铺租金：租金以每平方米计算，现位于一层的单位租金最低为230元

人民币/平方米/月，最高为360元人民币/平方米/月，视位置而定。

但由于现时所有单位已经租出，新租客要待现有商户迁出才可有时机进

驻，但亦要支付8-10万元的顶手费。;⑵广州国际玩具礼品城;三、工程定位;⑴本工程位于广州市郊，远离市中心，而且周边缺乏经常性居住人口，

因此在经营业态上，我们考虑对周边消费市场依赖较少的“专业市场〞

业态；

⑵所谓“主题型〞就是指在一个大的经营类别中，精选出一个小的类别进

行集中经营。由于本工程的总面积较小，如果经营类别的外延太大，

必然产生分散效应，难以产生专业规模效应。因此，我们必须采用以

集中战略，以获得市场优势。;在充分研究了广州市商业状况和开展态势，以及芳村区未来几年的商业开展状况，再结合本工程的实际情况，我司建议将本工程的主营目标行业确定为：;⑴广州的玩具礼品批零市场目前集中在一德路一带，该地段交通拥挤，经营

环境较差，再加上目前的租金价格高昂，很多商家已经难以负担。

⑵本工程以广佛都市圈为背景，拥有交通，物流等优势，再加上本区的租金

价格相对较低。必然可以取一德路而代之，成为广佛商圈玩具礼品批零的

新中心。;3.综合形象定位;GOG0世代城：延用住宅形象定位，一可贴切GOGO城的“新世代·新生

活〞的世代宣言，二又可节约宣传本钱。

本工程所在的位置是广州与佛山的交接处，在广佛经济圈的大环境下，这里将是两地经济交流的主要通道。所以，我们提出一个“地区性专业商贸口岸〞的概念，为本工程营造出差异性优势。;⑴招商客户定位

●中小型批零商家：此类商家目前主要集中在一德西路一带进行经营，

主要经营小批量的批发和零售业务，由于商品的利润率较低，所以租

金的承受能力也较低，一德西路日益提高的租金将导致这局部商家另

谋出路。

●中小型厂家直销点：在佛山、以及南番顺地区有着大量进行玩具礼品

生产加工的中小型企业，这一类企业通常会开设直销点进行业务开拓。

此类商家对于租金的承受力较高，但是对于在经营环境和交通、物流

方面的要求也较高。;●广佛地区大量的玩具礼品零售商

●广佛地区小批量批发购置的消费客户

●零售消费者

●全