土地估价师继续教育培训.pptVIP

问题：1阐述内容无关轻重；2不合理说明；3分类不清，混淆。4第二部分估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等.建议说明是否登记，登记时间，登记机关不全面土地权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明.缺少出让内容说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等.01描述过于简单模糊、前后有矛盾02土地利用状况地价影响因素分析1一般因素2应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）（3）产业政策（含税收政策等）（4）城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）32、区域因素说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）（5）产业集聚状况（6）规划限制等根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述个别因素说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明。问题：泛泛而谈，没有针对性不谈对价格的影响程度一般因素多，个别因素少与估价过程中矛盾区域因素和个别因素混述01居住用地02工业用地03商业、旅游、娱乐用地04综合用地一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围；01二是要选择好区域因素和个别因素；02三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度；0301四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度五是注意“土地估价技术报告”与“土地估价报告”的因素说明有所区别。02第三部分土地估价01估价基本原则体现与估价对象相关的原则体现与估价目的相关的原则体现与估价方法和过程相关的原则缺乏针对性、有遗漏02估价方法选择要对估价对象进行一般方法适应性分析对所能获得的资料进行分析对适用但又不能够选择的方法进行排除说明确定估价思路及选择方法对所选择的方法进行基本的介绍方法选择不得当选择依据阐述不充分3、估价方法市场比较法比较案例选择说明案例选择的原则与思路（说明案例分布范围、案例总数、最后选择案例数量、选择的理由等）对案例进行介绍（具体位置、交易情况、容积率……）对案例本身进行简要分析（重点是交易情况及勘察中获得的信息）选择比较因素此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面看不到选择的过程和理由案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假案例时间过早多宗地用相同的案例01.02.03.04.漏掉重要因素（注意必选的内容：交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限）05对每一因素进行内涵说明（比如，商业繁华度用商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）03可比因素选择01没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）04列出选择的因素并简单说明理由02因素条件说明及说明表编制列表具体、量化程度不够判断与前后文不对应，甚至矛盾交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据因素修正系数01系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数的计算方