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V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率(％)。式中成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：V=CXq成本法这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查。在实际估价中，成新率是一个综合指标，可按下列3个步骤进行计算：用年限法计算成新率；根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断，看是否吻合；采用实际观察法对上述结果做进一步的修正。并说明修正的理由。成本法成本法建筑物的折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧与会计上的折旧的区别：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。注意：但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。成本法建筑物的折旧应注意的问题土地使用年限对建筑物经济寿命的影响建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。成本法成本法在房地和土地估价中的对比指标分类评估房地价格评估土地价格建筑建造成本及税费有，税费较大无，税费较小折旧有无土地取得成本独立地价评估方法评估成本法求取开发利润房地产开发平均利润，较高土地一级开发商利润较小土地增值收益率含在地价款中，无需单独计算需单独计算土地增值收益适用对象无收益且很少发生交易的房地无收益且很少发生交易的土地01剩余法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。剩余法的概念02剩余法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价格。剩余法与成本法的区别：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；剩余法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。剩余法的本质剩余法剩余法适用对象是具有开发或再开发潜力的房地产：待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)；在建工程(包括房地产开发项目)；可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)；注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用剩余法估价。剩余法适用对象和条件剩余法剩余法的公式基本公式：待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用－投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费剩余法剩余法剩余法的公式求生地价值的公式：适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费剩余法剩余法的公式求毛地价值的公式：适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费求熟地价值的公式：熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费求在建工程价值的公式：在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费剩余法的公式剩余法剩余法的公式求旧房价值的公式旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售