合富辉煌天津力高项目前期发展策划报告-基础研究及初步定位沟通.ppt

天津力高工程前期开展筹划报告;工程开展理解——

我们的研究从工程根本属性开始……;区位条件：地处滨海新区功能区唯一的海滨休闲旅游区，但尚处于的开发初级阶段;资源条件：拥有天津稀缺的、得天独厚的海景资源景观;开发条件：区域认知度有待提升，目前道路交通开展是影响工程开展的重要瓶颈;指标条件：规模大、开发强度高，但具备开发适量低密度产品的条件;工程属性界定;报告思路框架及问题结构化;宏观背景：城市未来哪些开展因素可以支撑工程持续开发？;中国经济开展的第三极——环渤海经济圈、京津冀都市圈，天津是其重要的核心城市之一，开展前景十分广阔;天津滨海新区成为国家战略，步入快速开展之路，成为带动区域经济开展的强大引擎，是开展建设的热点区域;城市内部空间“双城双港、相向拓展〞，强化滨海新区中心地位，力促其经济产业开展，为新区开展注入能级;;2021年天津与其他城市城镇居民人均可支配收入一览表(单位:元);城市产业结构仍以二产业占主导，但城市产业处于转型期，三产业开展加速，有较大提升空间;滨海新区重点打造八大产业支柱，驱动经济高速开展及产业人口不断增加，为工程带来了丰富的、优质的客户资源;;区域开展：滨海旅游区建设将为工程开展带来什么价值及挑战？;;滨海旅游区旨在形成集产业、居住、生态、文化四位一体的城市结构体系，未来可辐射范围广，开展前景好;未来交通将纳入城区交通体系，区域通勤能力将有效改善，城市区位属性将不断呈现和提升;;滨海旅游区具有城市、滨海、生态等特征，有引领城市居住与休闲假度需求的都市生态、都市人文开展优势;通过国内城市案例研究标明，城市房地产功能板块可划分为十二类，其居住价值呈现不同的等级;;;在西安，曲江以其不可复制的都市人文及都市生态资源成为城市价值峰区;都市生态区、都市人文区均以其稀缺资源站在城市居住价值的峰值区;都市、生态、人文价值的不断凸显促使滨海旅游区成为滨海新区核心区之外的房地产居住价值板块又一峰区;开展起步期

;市场竞争：滨海新区房地产市场开展给工程带来怎样的竞合要求？;市场大势：滨海新区房地产住宅成交量和成交价格均呈稳步上涨态势;市场大势：塘沽区是滨海新区成交的主力军，汉沽区商品住宅市场起步虽晚，但是近年来开展速度较快;市场格局：核心区土地日益稀缺，随着城市建设开展，滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域开展速度最快;市场格局：小高、高层物业占据市场主导，占近七成的市场份额，多层和别墅物业较为稀缺;;市场开展趋势：随着中新生态城的出现，滨海新区房地产概念已经从单一的居住开展成为生态、休闲度假等多元化的居住理念;市场大势及市场格局分析小结;市场竞争：滨海新区房地产市场开展给工程带来怎样的竞合要求？;滨海核心区是目前房地产市场热点，随着城市建设开展，滨海新区居住区向外扩张趋势明显;附件1：滨海核心区在售/未售工程明细;附件2：滨海核心区在售/未售工程明细;滨海核心区市场供给量小结;从已出让未启动土地情况来看，未来5年潜在住宅供给货量将超过3000万平方米，其中，北部区域潜在供给最大;从目前市场格局来看，洋房市场呈现圈层式分布特征，核心区域楼价高企，市场上工程价格主要集中在8000-12000元/平方米;项目编号;从开发强度来看，核心老城区的开发强度最高，外围开发强度依次降低，外围新区高开发强度的开发指标竞争力较弱;供给特征：洋房供给集中在80-130m2的两房和三房;成交特征：80-130㎡左右的二房和三房销售情况较好，140㎡以上的四房由于总价较高，销售压力大;年消化量：单个楼盘的年度成交量一般在4-10万平米左右;洋房市场分析小结;洋房竞争市场剧烈，别墅市场如何？;别墅物业：滨海新区在售别墅供给较少，主要分布在塘沽北部、中新生态城、开发区;别墅工程大多依托自然资源环境，根本以湖、森林、高尔夫为主，滨海资源型处于市场空白;供给特征：整体别墅市场仍以紧凑型别墅为主，主力集中在200-300平米之间，城区核心区别墅产品面积以400平米以上为主，但货量不多，溢价能力远超过洋房物业;成交特征：核心区别墅由于总价过高消化速度慢，非核心区300-500万别墅万的产品销售速度较快，套价在500万以上的销售速度明显缓慢;别墅工程客源仍以地缘性和业缘性客户为主，向周边区域及外省市辐射，客户职业特征多为私营业主、企业高管、政府官员、海归创业人士;滨海新区典型在售别墅工程成交分析;滨海新区典型在售别墅工程成交分析;别墅物业市场小结;市场竞争：滨海新区房地产市场开展给工程带来怎样的竞合要求？;本工程重点竞争区域的界定;重点竞争片区—中新生态城;;;中新生态城：下半年起步区工程根本到达可售条件，但统一定价、统一规划的建设标准使各工程缺乏自身的特色，体量大且产品同质化，别墅物业较为稀缺;从中新生态城看工程开展时机