香山南路以西地块项目产品规划及营销理想建议.ppt

产品规划及营销理想建议;写在方案前的一段话：

每一个前期规划方案都有自己的出发点、着眼点，对于本工程来讲，

图纬作为一家专业的营销代理公司对此拥有更深厚的情感寄托及期盼。

本着对工程和开发商负责任的精诚效劳精神，我们将从市场、产品建议定位、营销的理想等三项前提要素进行分析并着眼于产品规划上的风险控制及利润最大化平衡点为基准原那么，提出自己想法和建议。

图纬2021.6(以下观点及建议仅供参考);认识图纬地产：;外;观;常熟印象：;;常熟楼市;常熟楼市;;;抑制房地产价格过快的上涨速度;

本次调控虽有局部央企退出房地产，但主业房地产房地产央不受影响，

而对于土地财政问题那么根本无涉及。

这2个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。

;本轮调控重心;城市区位分析;新政影响：;根本性问题未大幅度涉及;常熟房产市场影响;新政对本工程影响;图纬预判：;新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？

为此，我司进行了一场市场调研。;调查问卷;调查问卷;调查问卷;;东南开发区;1.市中心板块房价最高，均价已经破万，但是供给量极少。

2.城市向西遇虞山阻挡，南部招商城阻碍了进一步开展。

3.城北商圈受益于城市北展的城市规划，出现了常熟老街这样的大型社区。

4.从现在开展态势，新的行政区的变化使得城市向东开展态势明显，特别是以大盘为代表的新世纪大道板块。

5.板块特征是工程体量巨大、自身开展配套商业中心、工程定

位高端、入住客户客层购置力强劲。;工程的用地情况;;世茂中心;

常熟中南世纪城用地面积为590055平米，总建筑面积超百万。地处常熟行政文化片区，东临新世纪大道。住宅产品产品为高层公寓、花园洋房、联排别墅等。另外还在工程内规划大型商业街。;楼栋名称;中南世纪城户型配比;10号楼户型配比;都为两梯三户控制得房率，同时套内都使用飘窗增加使用面积，另外各户型在偷面积上都???较大动作，有大阳台、真假阳台门窗等手法。;

中南世纪城建筑风格为地中海风情建筑；

手工漆刷粉白泥墙，红色的屋瓦，连续的拱廊与拱门，以及陶砖、铸铁、马赛克等等的建材细部。;仿照星河湾的景观绿化设计，采用下沉式广场以及绿化节点分布。结合地块内含天然水系的特点行程岛屿组团分布，再配合以跌水瀑布和喷泉构成良好的景观。;与本工程卖点比照;该工程是我们的主要竞争对手，物业类型也极其相似，地段、规划及品牌比

我们更具优势。到目前为止，中南世纪城1-11号高层根本去化完毕，即将开发的是联排别墅及商业，之后会再次开发南部的高层住宅，因而与我们的工程产生了一段的时间差。所以，我们应该利用这段时间差，在他推商业及别墅的时候，我们快速去化高层住宅，在他推高层时候，我们去化花园洋房，这样以避开与他的正面竞争。;

整个工程总占地1039亩，总建筑面积约175万平米。包括住宅区、商业区、办公区、星级酒店；

住宅工程共三期，目前在售的是第三期“世纪尚城〞；

“世纪尚城〞总占地面积约11万平方米，建筑面积27万平方米，由12座高层住宅组成。;一二期住宅项目;待售的

1、2号楼;三期世纪尚城共13栋高层住宅，总户数约1460户，除还未销售的1、2号楼外，根本销售完毕，整体销售率76%；

房型配比中其户型相对单一，138－141平米的三房产品是绝对主力户型。;楼栋名称;

同样是两梯三户平层户型，使用较多的是增加北阳台面积来增加使用面积；

而两房产品采用复式做法，增加两房产品的尊贵感。通过双阳台来到达增

加使用面积的目的。;

现代简约式样立面，高层全板式住宅；

低层立面石材，上面采用保温涂料；

局部面砖大堂地上高档石材，墙面石材加白色乳胶漆。;

保持世茂传统的世界风情园林设计方法，布置6大国家风景；

另配置五星级豪华会所。;与本工程卖点比照;

世贸中心品牌效益逐渐显现，齐全的配套及世界风情组团园林都比本案有优势，而且目前推售的也是高层住宅，以后的开发节奏及推售的物业与本案也

极其形似，因而是本案的主要竞争对手。

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衡泰国际花园总建26万平米，含一大型生态公园泰慈公园，产品为联排、花园洋房、小高层、高层公寓；

产品形态为地中海风格建筑，一期的联排、花园洋房已销售完毕已近交房，现售最后期的高层产品。;去化情况;衡泰国际花园定位面向中高客层，与世茂和中南不同，其住宅面积段相对较小，2房的比例高。三房产品仍是主力户型。;联排、叠加户型配比和去化情况;

衡泰国际花园住宅分小高层和高层，根本房型多为标准房型，后期房型采用多赠送空间布局，大阳台是主要方式。而赠送空间只有在