长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析.ppt

力旺工程开发可行性与开发时机选择分析;工作目标;影响工程开发的因素分析;外部因素：

市场因素：整体市场是否健康平稳？

区域市场认知是否能够得到改善？

竞争因素：区域需求有限，竞争工程纷纷入

市是否增加工程压力？

需求因素：工程哪些方面更具赢得目标人群

需求优势？

如延后开发是否会造成人群大量

流失;哈尔滨;2006-2007上半年二道、经开、宽城区

供应及销售数据;代表性项目;;万达;吉林大路;长白岛——沈阳第一人工岛;长白地区原有市政环境;浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城;浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城;长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，实现多方共赢;;竞争因素;需求因素;配套、环境与物业管理为当前换房需求产生的

主要原因;环境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，远期能够解决;目前，已经对风沙大、粉煤灰污染重的重点局部启动了全面绿化方案；

已取得了一热电和二热电关于工程内灰池停排的承诺：承诺08年5月底工程内的灰池全部停排。09年底工程地块和伊通河之间的4、5号两个灰池停排；

污染电厂作为大型国企甚至有央企背景，工作推进进度将存在诸多变数，停排工作进程无切实保证；

绿地建设权申请工作仍在进行中；;绿化建设：绿地公园建设权尚未取得，得到有关部门支持，仍需进一步疏通;区域环境：工程可达性一般，区域市场形象较落后，市区人群对地块缺乏认知，客户心理较远，需要营销过程解决;自身因素;;影响工程开发因素分类及演变趋势;;影响工程开发因素分类及演变趋势;影响工程开发的因素分析;;※1.只有实现粉煤灰池全面停排与绿化覆盖，工程才具备展示与销售条件；

2.必须强化工程自身教育、医疗、商业、公交等配套，克服改善区域劣

势；

3.工程规模较大，产品线较长，应兼顾换房人群与首次置业人群两大主

力，以保证工程较好的年去化能力；

4.取得公园建设权是工程差异化战略的重要选择方向。;上策：整合优势资源启动〔主推现有方案〕;方案一：以实现完整优势资源启动;在短期内迅速树立工程生态健康地产形象，提升价值认知；

以高端产品线突破区域价格限制，在前期即奠定区域领导地位，

获得明显收益；

改善区域形象，增强购置人群对区域与工程信心；

换房与首次;方案二：以现有优势资源启动;方案二：以现有优势资源启动;七里香堤：以中端定位打赢远郊之战;类别;1期——品牌、团队、环境、建筑、户型……

1.2期——园林……

2期——产品的全面升级：区域、规划、园林、户型、邻家铺子……;以产品品质与性价比可以化解陌生区域抗性，

但前期启动势必牺牲局部收益;方案三：一、二级开发并举;备选方案;影响工程开发的因素分析;工程开发时机的选择与开发条件筹备;工程推广时机的选择与条件筹备;工程销售时机的选择与条件筹备;工程转入二级开发开盘前工作梳理;工程开盘前工程方面工作梳理;工程开盘前营销方面工作梳理