资料-江门某花园二期项目策划提案.ppt

江门.江海花园二期工程筹划提案;我们不仅仅是为了完成这个工程

的销售而做;如果，

我们希望在这个工程中

赋予更多销售层面之上的使命。

或许，

我们才值得深谈。;而对于本工程的思考，

也正是源自换位后对工程的一系列自问…;市场永远有奇迹;市场大多总是同质;竞争由产品转向品牌;市场由物质升格为精神;任务解读——;NO.1

面对对手夹击，工程如何后发而先至？

NO.2

面对业已启动，正在高速开展的江门市场，我们能否在中庸保守的主流中独树一帜，成为市场标杆。

NO.2

如何在完成工程销售的同时，完成工程与开展商品牌提升？;第一章：市场透视

第二章：项目理解

第三章：开发建议

第四章：整合推广

第五章：包装建议

第六章：价格定位

第七章：广告预算

第八章：预期目标

第九章：服务优势

;市场透视;江门一手楼市成交量稳步上升，2006年成交量212.04

万平方米，多于2005年的198.87万平方米6.62%；

;06年全市商品房销售均价为2052元/平方米,

增长7.32%;自05年起至今，楼市价格上涨;统计数字二：

2006年江门市区〔蓬江、江海〕统计数据显示，两区共批准预售面积74.56万平方米、6235套；其中商品房交易均价为2418.96元/平方米，同比上升了19.58%。蓬江、江海两区楼价上升幅度均在15%以上。;一些关键数字的变化;营销本钱销售量同上步增长，广告投放比例下降;购房者对居住的要求综合化,对业界提出更多、更高的要求;注：本地消费需求与外来置业的消费需求有所不同，

关注因素也有所差异，以改善目前居住条件需求为主

的本地消费者更为注重产品本身，受价格影响也较大

而外来置业者更为注重与周边区域的交通便利性，社

区人文环境、升值潜力等等，价格影响因素相对较小。;房地产市场竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为房地产市场新法那么

大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点

“设计时代〞的到来，开展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视;大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地

集约化、大型化工程是市场竞???的热点，并且逐渐成为市场的主流

针对不同消费群体的市场细分趋势日益明朗，以满足不同类型消费需求的消费群体

日趋剧烈的竞争要求各新生楼盘必须以更为开放的思路面对目前以及将来的市场考验;;;项目名称;小结：

碧桂园以规模、品牌取胜；嘉悦那么以东湖景观为主要卖点，

规模及建筑并不占优；骏景湾豪庭产品外观现代，但因规

划布局问题，居住舒适度缺乏；华茵庭地块价值高，但产

品较多缺憾；萃锦园半山位置独特，但档次略嫌缺乏。

没有具备独特产品气质的产品，没有让人眼前一亮，让人

激赏的产品，没有与其它工程至少在形象上拉开距离的产

品，尤其重要的是，没有真正被赋予产品人文内涵的产品。

迟早会走到的这一步，最先由谁来走？

是我们吗？;本区域以开发高档工程为主

以大中型小区工程居多

以优雅的天然环境为主卖点

产品个性不够鲜明

客户群体以公务员、企业主、白领精英为主，市场包括江门和中山。

以外乡开展商为主，象东华这样的品牌开展商不多。;工程理解;根本数据;工程现状;地块适宜性;结合工程的地理位距周边配套等特征，本工程适宜开展高档居家型产品，但规划时需注重区内配套设施的完善。;;

交通便捷的周边地区置业人士为主，受过高等教育，年龄３０-４５岁之间

该族群的数量大，具有较强的从众心理。

崇尚国际居住文化，对外来时尚文化理解较深。

有着足够的购置力，有很大的成长性，后续购置力强。

性价比高和交通的便利造就外地置业者的购房热情；;;在三种不同的消费群中，常规消费群比较容易启动，建议以常规消费群为启动的对象，通过常规消费群带动本地潜在消费群与外来消费群。;——从马斯洛需求层次模式看本工程：;目标人群的需求动机;结合本工程开展商的实力、所处的地理位距、周边市政生活配套，交通优势等区位工程适宜开发高档次的居家型产品;一级的地段一级的产品一级的形象

惜售的手法渐次升高单价

分期开发、推售，造成产品“脱销〞心理

渐次完善配套设施，价格不断提升;开发建议;;屋顶;立面;飘窗;;[园林];水景园林是广东人最喜欢的园林，建议本工程尽可能多的增加水体，并将水景做得更加精致，自然融入建筑和园林之中。;住客大堂建议以天然大理石作为主要装饰材料，配合欧式的灯饰、壁画、鲜花进行点缀，给人高档而不奢华的感觉。;;健身室、保龄球室、壁球

室也是高尚人士的主要休

闲运动;桌球室、视听室是高尚人士重要的娱乐场所;;教育配套〔设置儿童活动室〕;软件配套

物业管理