房地产成本结转参考.pdf

房产工程尚未决算是否能结转成本

问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但

目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的

发票。事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单

位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此

问题比较迷惑,请给予指教！答：事务所的说法有根据的，《企业会计准则——

收入》规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业

已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常

与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易

相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。”贵单

位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地

计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。

问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。在房屋尚未交付使用之前，将

所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和前期费

用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当？答：按照《房地产企业会计制

度》的规定：

一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：

1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算

账单提交买主时，作为销售实现。

2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并

已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分

次转入收入。

4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入

实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成

本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。本科目期末应无余额。

三、“开发成本”科目：

企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时

进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开

发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

四、“经营成本”科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算

开发产品的实际成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”

科目。

综上所述，只有“开发间接费用”需要按月结转，“经营收入”。“经营成本”、

“开发成本”在具备相应条件时方可结转。

问:我房地产开发公司，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。目前工程

在结算中，已取得承建方部分土建成本发票。在这种条件下，我公司取得售楼收

入是继续按15%利润率预缴企业所得税，还是将所有的预收帐款结转为销售收入

按照依帐征收（收入－相应结转的计税成本一期间费用－营业外收支）申报？

答:根据国税发[2006]31号文第二条规定，凡符合文件要求的条件之一的，

应视为完工产品进行成本结转.

请问：房地产会计中每个月末如何结转成本？

房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下，每

月是如何结转成本计算出“本年利润”的？

答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育附

加，二是企业所得税。对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进行

纳税；对于第二种情况，则按房地产企业的成本利润率进行估算企业利润，然后

按适用的所得税税率预缴企业所得税。至于本年利润则是按照实际发生的成本费

用之后余额结转出本年利润。

问:我是一家房地产企业，假如说是03年10月开发的房子，04年9月一期

工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月开始预售，到04年末共取得销售

收入3000万，到04年末，由上开发成本科目余额为2800万，05年销售收入为

2500万，05年本年帐上发生成本2

600万（即05年1月-12月帐上发生成本2600万），06年全年实现销售收

入300万，06年1-12月发生成本700万，请问各年的成本应如何结转，是帐上

有多少成本就转多少呢，还是如何结转。注，整个小区总销售面积60000平方，

总开发成本6100万