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资产评估师《资产评估基础》第六章资产评估方法

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第六章资产评估方法

第01讲市场法的概念、应用前提、基本步骤及可比因素（一）

第一节市场法

目录

一、市场法的概念

市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。

市场法是一种相对估值方法。运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。

均衡价格理论指出，商品或资产的价值由供给和需求共同决定，市场上相同或相似商品在一定时期内将形成一致的均衡价格，即相同或相似商品的价格具有可比性。这是使用市场法评估资产价值的理论基础。

替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。

市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。

二、市场法的应用前提

根据资产评估准则规定，使用市场法应当满足的前提条件为：一是评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易；二是有关交易的必要信息可以获得。

1.参照物市场应当符合公开市场条件

公开市场是一个充分竞争的市场，市场上有自愿的买者和卖者，在交易信息充分交换，或者交易信息公开的前提下，有相对充裕的时间，买卖双方进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。在公开市场中交易行为发生得越频繁，与被评估资产相同或相类似的资产价格越容易获得，按市场行情估测被评估资产的价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产的交易各方接受。

2.参照物市场应当为有效市场

市场法所使用的参照物市场应当是有效市场。市场具备有效性，则市场价格是对价值的最优估计；市场无效或有效性不足，价格就会偏离真实价值。如果参照物市场的有效性不足，可能造成对资产价值的高估或低估。

判断市场是否有效应当考虑：①参照物在市场上有活跃的交易，类似的资产交易会在市场上频繁发生，而不是有价无市。②资产可以自由在市场上交易，而不是被部分垄断销售商或购买者控制。③市场所提供的信息是真实可靠的，而不是被人为的操控行为所扭曲。

3.可比参照物的交易信息可以获得

首先，所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。判断可比性应考虑的主要方面有：

（1）个别因素。参照物与评估对象的物理、经济、权属状态等方面应当相同或相似；

【例如】住宅VS酒店？普通标准住房VS保障性住房。

（2）市场因素。参照物所在的市场与评估目的对应的经济行为所要求参照的市场是相同或相似的；

【本质】在同一个供需圈。

（3）交易因素。参照物与评估对象的交易动机、交易背景、交易方式、交易批量等应当相同或相似；

【例如】转让VS出租VS担保。

（4）时间因素。参照物的交易时间应当与评估基准日相同或接近。

【本质】时间接近，更客观。

（多选题）关于市场法的概念和应用，表述正确的有（）。

A.市场法是一种绝对估值方法

B.均衡价格理论是使用市场法评估资产价值的理论基础

C.替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则

D.评估对象的可比参照物可以处于有价无市的市场

E.要求可比参照物的有关必要交易信息可以从市场获得

??『正确答案』BCE

??『答案解析』市场法是一种相对估值方法。参照物在市场上有活跃的交易，类似的资产交易会在市场上频繁发生，而不是有价无市。

（单选题）市场法要求可比参照物的交易信息可以获得，有关表述正确的是（）。

A.考虑参照物与评估对象在物理、经济、权属状态等方面的相似性，属于市场因素可比性判断

B.考虑参照物所在的市场与评估目的对应的经济行为所要求参照市场的相似性，属于交易因素可比性判断

C.考虑参照物与评估对象的交易动机、交易背景、交易方式、交易批量等方面的相似性，属于个别因素可比性判断

D.考虑参照物的交易时间与评估基准日的相似性，属于时间因素可比性判断

??『正确答案』D

??『答案解析』个