房地产服务行业市场前景及投资研究报告：物管改善空间，红利价值.pdf

证券研究报告

房地产服务

24年物管综述：兼具改善空间与红利价值

研究

房地产服务增持(维持)

2025年4月08日│中国内地专题研究

关注物管板块边际改善+变局时代高股息和纯内需避险属性带来的机会

24年物管行业财报表现延续了22年以来在管面积和营收增速放缓的趋势，

继续消化地产影响和粗放扩张带来的“后遗症”，总体表现符合市场预期，

亮点在于高股息和国央企盈利能力的持续改善。往后看，我们看好地产拖累

减弱、消费潜在回暖和高股息属性持续验证的趋势下，物管板块边际改善带

来的投资机会。尤其在当前的大变局时代，板块的高股息和纯内需避险属性

更加值得重视。建议关注：1、可选消费属性更为突出的标的，例如商管业行业走势图

务毛利占比较高的华润万象生活，以及社区增值服务毛利占比较高的绿城服

务；2、盈利具备韧性，同时现金流稳健的高股息（或具备高股息潜力）标房地产服务沪深300

(%)

的，如中海物业、保利物业、招商积余、滨江服务；3、历史风险化解较为69

充分且市拓维持规模的部分民企。49

规模拓展：增速延续放缓，夯实项目质量29

24年样本物管公司在管/合约面积同比增速放缓至7%/2%，较23年-6/-4pct，9

市拓竞争依然激烈但逐步趋于理性，继续退出粗放增长时期获取的低盈利、(11)

低回款、交付存在不确定性或非重点城市的项目，单城市管理面积加速上升。Apr-24Aug-24Dec-24Apr-25

行业对于非住宅的战略有所分化，国央企凭借禀赋优势仍在发力拓展，在管资料：Wind，研究

面积占比稳定在46%；但部分民企考虑到续约和回款的不确定性，将市拓

重心回归住宅，非住宅仅聚焦商写等少量业态，面积占比同比-2pct至25%。

重点推荐

财报表现：进一步消化历史风险，派息率延续提升目标价

24年样本物管公司营收/归母净利润同比+4%/-20%，较23年-4/-21pct，利润股票名称股票代码(当地币种)投资评级

下滑主要受到应收账款和商誉减值的影响，但相应的资产减值风险也得到了华润万象生活1209HK39.81买入

绿城服务2869HK5.91买入

进一步消化。若剔除过去三年曾经出现亏损的公司，样本公司归母净利润同中海物业2669HK7.74买入

比增长8%、较23年+4pct，已在逐步走出低谷。财报表现亮点在于：1、国保利物业6049HK40.15买入

央企物管公司营收/归母净利润同比+10%/11%，保持成长韧性，通过压降销招商积余001914CH14.96买入

售管理费用率对冲毛利率的回调压力，盈利能力连续第二年逆势改善；2、样滨江服务3316HK31.06买入

本物管公司派息率同比+10pct至59%，进一步验证高股息属性。资料：研究预测

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