公募REITs机构行为研究分析报告：投资公募REITs.pdfVIP

证券研究报告

固收

谁在投资公募REITs?——公募

REITs机构行为研究

研究

2025年4月09日│中国内地专题研究

报告核心观点

基本面预期和基准利率是影响价格走势的关键因素，机构行为、供求、流动

性起辅助作用。目前我国公募REITs市场的主要机构投资者包括券商自营、

保险、公募基金、信托、私募基金、银行理财、产业资本等。本报告将对公

募REITs投资者行为进行深入分析，梳理不同资金的风险偏好与投资约束，

内含2024年年报披露的最新持仓和一级发行投资者参与的详细数据。向后

看，社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定增量资金，

配套制度、会计处理不断完善，REITs纳入沪深港通也有助于流动性改善，

在低利率环境、固收资金明显欠配的背景下，REITs仍具备长期配置价值。

最大的两类机构投资人：券商自营、保险资金

券商自营资金凭借负债端的稳定优势，公募REITs一二级市场参与均较多，

交易较为灵活，追求绝对收益，目前多数券商自营团队可以将REITs计入

FVOCI账户，投资管理上属于非权益类基金中的一类。做市团队同样使用

券商自有资金，但其目标是为市场提供流动性。保险公司投资REITs应当

具备不动产投资管理能力，保险资金具备期限长、规模大、稳定、投资

有最低收益要求等特点，仍以长期配置为主，考核上具备权益和不动产属性。

重点参与REITs一级市场，通过战略配售或网下的方式参与打新，二级市

场交易也存在，仍以收盘价考核方式为主。

其余机构：公募基金、私募基金、银行理财、产业资本、券商资管等

公募基金参与REITs投资的方式包括基金专户、FOF和自有资金。穿透来

看，专户资金多数来自于银行理财或中小保险。私募基金操作灵活，追求绝

对回报，实际配置情况和REITs市场表现关联度高。银行理财主要通过委

外方式配置REITs，多为“固收+”类产品，以优化组合风险收益特征、把

握市场机会增厚收益为目的。产业资本可通过REITs实现产融结合、更好

进行产业布局和资源整合，投资具有针对性，一般仅对个别REIT配置比例

较高。券商资管主要分为集合、单一和定向资管计划三类，委托方以保险资

金和银行理财为主，既有相对收益要求，又有绝对收益要求。

二级市场持仓：2024年报最新持仓情况，券商自营全面增持

整体来看，公募REITs持有人集中度提高，24年年报披露的持有人户数相

较24年中报平均下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比

持续上升。券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消

费、市政环保、高速公路增持较多。保险资金对基本面判断相对谨慎，继续

增持保租房、消费类，减仓有弱化风险的仓储物流和市政环保。券商资管、

基金专户、保险资管对各类REITs的配置均有减少，或与部分投资人卖出

兑现收益有关。产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构间增减持行为

有所差异，或反映出其对基本面修复预期的不同。

一级发售情况：保险资金相对谨慎，券商自营、理财积极参与

历史年份认购比例差异较大，与市场行情和REITs的稀缺性有关，当市场

行情较好，一级项目相对二级项目具备显著性价比时，REITs处于供不应求

状态，战配份额竞争激烈，部分机构通过延长限售期获取战配额度，或也可

提供如市值管理、其他业务协同等合作方式。对比24和25年来穿透后数

据，券商自营平均占比从10.25%提升至12.65%，参与积极性进一步提升；

保险资金从6.87%小幅下降至6.45%，或反映保险资金参与战配相对谨慎，

对于限售期延长也较为敏感，更加关注底层资产的稳健性和估值的严谨性；

银行理财从2.08%提升至3.44%，更多银行理财开始参与公募REITs市场。

风险提示：数据口径偏差、公募REITs运营风险、基本面不及预期。

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