附件1-4：《房屋建筑工程防渗漏作业管理指引》.doc

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房屋防渗漏管理作业指引

目录TOC\o1-3\h\z\u

第一章总则 4

第二章防渗漏作业预控管理 5

第一节防渗漏控制重点 5

第二节防渗漏作业组织管理 6

第三节防水材料预控管理 10

第三章防渗漏节点做法及过程管理 11

第一节地下室 11

第二节外墙 17

第三节外门窗 22

第四节楼地面 24

第五节屋面 29

第六节安装工程 34

第四章防渗漏施工验收管理 34

房屋建筑工程防渗漏管理

作业指引

第一章总则

第一条房屋渗漏是客户敏感度较高的敏感点，客户投诉多、处理难度大、维修成本高，同时，关互建筑安全、物业管理及企业品牌。“创无渗漏工程”作为集团质量管理重要目标之一，防渗漏一直是我们致力探索研究解决的问题。在房屋防渗漏验收提高至100%验收的前提下，如何提高房屋防渗漏技术水平、保证防水施工、验收质量将是我们当前和下步工作的重点。

第二条集团运营工程部通过组织对近年来各城市公司房屋渗漏产生的原因和问题进行客观分析，认真总结教训，依据国家验收规范，借鉴行业成熟实践经验，结合各城市公司实际，对房屋防渗漏的重要部位和关键环节从：“防水细部构造、材料选用到施工组织、检查与验收等方面给予规范，并广泛征求意见，编制了《房屋建筑工程防渗漏作业管理指引》（以下简称“《指引》”），《指引》作为集团防渗漏指导性文件，并将防渗漏列为集团质量问题重点管控“一号要点”，要求各区域/城市公司及相关单位遵照执行。特别涉及防渗漏节点做法（成果）及优秀做法应根据实际转化到施工图中（以最终施工图中节点做法及要求为准）。

第三条适用范围：适用于集团国内地产版块开发项目。

第四条运用和实施中：

1、区域/城市公司、施工单位、监理单位等项目参建有关方，可在《指引》的基础上根据实际进一步完善和提高设计图纸详图、作业、管理文件质量（不得降低《指引》要求和标准）。

2、防渗漏作业对涉及到的各分项工程质量验收要求高，必须把握好“设计是前提、材料是基础、施工是关键”的原则，遵循“预控在先、责任明确、强化执行、综合治理”,注重质量教育与质量检查相结合，施工技术底与施工人员技术素质相并重。

3、特别重视结构自防水施工质量，选用合格防水材料及规范施工工艺，加强过程检验控制和通过淋、蓄水试验保证防水最终效果。

第五条各单位在执行本指引过程中，注意积累资料，总结经验，谨请及时将意见和建议予以反馈，以便今后修订完善。

第二章防渗漏作业预控管理

第一节防渗漏控制重点

第六条房屋渗漏产生的部位多样，易渗漏的部位重点在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房卫生浴间、洗衣间）、外墙（门窗）、地下室、覆土地下车库顶板、给排水管道等，其中，室内外部位防水应抓实相应的关键控制点，防渗漏关键控制点详见表1：

表1：防渗漏关键控制点

序号

部位

防渗漏关键点

1

室外防水

钢筋混凝土结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，防水层施工和穿过结构板的管道节点构造、屋面不易进行卷材施工的部位（如相信凸起物之间间距小于30cm的部位）、防水层的收头及保护是重要的控制环节。同时开敞阳台、露台须设有地漏并增做防水。

续表1-1：

序号

部位

防渗漏关键点

2

室内防水

钢筋混凝土地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的管道节点构造以及对防水层的保护是重要环节。

3

外门窗

验收门窗拼脚质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及副框（若有）塞口质量是保证门窗无渗漏的基础，施打发泡胶、打胶的质量、主框螺丝孔密封是保证门窗无渗漏的要点。

4

覆土地下

车库顶板

重点在于顶板和墙板的钢筋混凝土构造和施工质量，以及防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求、模板的拆除条件是必须关注的。

5

砌体外墙

重点关注砌筑结构的灰缝饱满度、必须在墙外侧增加一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口（螺栓孔）的封堵和外墙保温层的防渗漏则是一个关键。

第二节防渗漏作业组织管理

第七条各单位应高重度重视，深入贯彻集团“质量是企业的生命”质量方针。城市公司项目部应建立健全项目质量管控体系，督促落实各级各岗位职责，执行全面质量管理，在控制防渗漏各个环节得以有效控制。把经营和生产过程的质量管理者有机的联系起来，形成一个高效的体系来保证工程质量。

1、施工图设计前期和诸如外窗、幕墙等二次设计阶段，由城市公司设计总监负责组织工程部、物业公司等单位收集以往易渗漏部位资料，积极探究，并安排专人与设计单位就有关防渗漏工作对接，将优秀做法