房地产开发行业地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响，传统扩张路径面临挑战，城市Z轴发展效率或为未来成交量决定性因素.pdf

行业深度分析报告/证券研究报告

内容目录

1我国过往商品房销售情况复盘5

1.1我国商品房销售上一轮上涨周期自2015年持续至2021年5

1.2全国销售结构性复盘：2015-2021年分省份销售贡献5

1.3全国销售结构性复盘：2022-2024年分省份销售贡献7

1.4典型省份特征分析8

2城市扩张或为过去商品房销售的底层驱动力10

2.1商品房销售面积与建成区面积的增长高度相关10

2.2城市扩张的速度影响了人口流入与房地产销售11

2.3当前人口、产业发展速度已滞后于城市扩展速度16

3传统城市扩张路径面临一定挑战20

3.1资金限制20

3.2客观规律限制21

4未来成交量水平或由城市Z轴发展效率决定24

5风险提示26

图表目录

图1.商品房销售面积自2022年开始出现下滑5

图2.商品住宅销售面积自2022年开始出现下滑5

图3.2015-2021年各省市销售情况复盘6

图4.2022-2024年各省销售情况复盘7

图5.广东、浙江常住城镇人口及常住人口数量均有较大提升9

图6.湖南省增量城镇人口人均销售面积高于广东省9

图7.5大城市商品房销售面积（万㎡）10

图8.年度常住人口增量（万人）10

图9.2007-2015年建成区面积与销售面积高度相关11

图10.2016-2022年建成区面积与销售面积高度相关11

图11.样本城市中郑州、武汉建成区面积增长斜率高于北京、上海、深圳（万㎡）11

图12.重庆、郑州、武汉商品房销售面积在2018年前后才开始走弱12

图13.重庆2010-2011年供应地块更靠近中心区域12

谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准2

行业深度分析报告/证券研究报告

图14.重庆2022-2024年供应地块几乎全部分布于中心区域外12

图15.武汉2010-2011年供应地块几乎集中在中心区域13

图16.武汉2022-2024年供应地块中心区域集中度降低13

图17.郑州2016-2017年供应地块仍有部分位于极限通勤距离内13

图18.郑州2022-2024年供应地块几乎全部分布于极限通勤距离外13

图19.上海2010-2011年供应地块几乎均在中心区域外14

图20.上海2022-2024年供应地块几乎均在中心区域外14

图21.北京2010-2011年供应地块几乎均在中心区域外14

图22.北京2022-2024年供应地块几乎均在中心区域外14

图23.北京、上海商品房销售面积