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2012年度蓝筹地产企业点评

正略钧策房地产研究中心

万科集团

持续领跑与新的方向

2010年万科成功完成千亿销售额的发展目标。2011年又以1200亿元人民币的销售业绩成功卫冕行业龙头的地位。

在业绩增长的同时，万科还保持相对安全的财务结构和资金状况。截至至2012年中报期末，万科资产负债率为78.9%，持有现金470亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总和203亿元。鉴于调控期间行业投资能力普遍受到影响，手握重金的万科在下半年将更有机会获取优良项目资源。

对于住宅行业中持续领跑的万科，2012年也在积极寻求新的业务方向。纵观万科今年所获项目，多数为商住项目，且商住比例不低，其营造竞争力基础，谋求大举进军“社区商业”为主轴的意图已经显而易见。诚如8月份万科半年度业绩说明会上万科总裁郁亮所表示：“万科希望自己至少是永续企业。没有衰退期。”

恒大地产

成本领先标准化助快速狂奔

2011年恒大以800亿元的销售业绩冲入行业三甲。恒大速度的背后是其凭借强大的成本控制能力，坚持高性价比的产品定位，辅助以灵活的价格策略赢得市场。如同恒大董事局主席许家印曾多次提到的：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。”

聚焦二、三线城市，大规模吸纳优质低成本土地，不限购的城市占比65%，超过50%的在建项目不受到限购影响。可以说大规模低成本的土地是恒大成本领先及平衡调控风险的关键。

许家印表示经过近三年的规模扩张，恒大未来将进入稳定发展阶段，本着“消耗多少，补充多少”的原则保持持续发展。然而，对于已经构筑起坚实的规模和成本优势的恒大而言，下一阶段的发展仍然令人瞩目。

中海地产

产品精良稳健增长的老牌标杆

2012年初中海地产公布本年度将延续2011年800亿港元的发展目标，无论销售指标还是开工指标都和去年一样。2011年业绩表现较为理想，中海通过合作开发及并购多元化的发展模式实现业绩的快速增长

同时，中海坚持审慎的财务策略。与行业平均70%-80%的资产负债率相比，中海近年来平均62%的资产负债率显得格外稳健。2012年上半年，标准普尔和穆迪国际评级机构继续维持其对中海的投资评级。上半年中海整体融资成本控制在约3.8%（利息支出/平均借款额），接近行业最低水平。

作为经历过1997年亚洲金融危机带来的切肤之痛的老牌地产企业，虽然与保利、恒大、万科等企业近年来平均超过30%的发展速度相比，中海似略显“保守”。但是面对充满不确定风险的中国未来房地产市场，这种经营思路或许有助于中海走的更远。

华润置地

背靠大树整合资源铸就安全高速增长

2011年，华润置地合同签约面积达298万平方米，签约金额逾360亿元，同比增长分别为36.5%和61.5%。截至2011年6月，华润置地净资产过530亿，总资产超1580亿元，土地储备面积2600万平方米以上，已进入中国内地41座城市。

成熟的产品体系及创新的开发模式、深厚的背景资源优势和强大的资源整合能力，保证了华润置地较低资产负债率（近三年平均为61%）下的高速且平稳的成长之路。

龙湖地产

把握脉搏商住并举，倾力打造优秀房企

2007年龙湖提出以帕尔迪模式全国布局，在每一个进入的城市成为新鸿基，做到区域领先，维持高水平高周转销售物业的同时适时发展投资性物业。时隔五年，我们看到当下的龙湖仍然在延续这种思路稳健发展。

2011年龙湖完成销售额383亿元。香港上市之后的龙湖始终保持较为稳健的财务策略，2012年上半年期末资产负债率仅为49%，远远低于行业平均水平，并通过积极组织各方融资渠道，期末在手现金达到175亿元。

在积极拓展可售业务的同时，龙湖坚持以售养租，租售并举的长期战略，持续提高物业开发管理能力。目前龙湖投资性物业全部为商业，至2012年上半年龙湖投资物业开业面积为43.9万平方米，整体出租率为98.6%，实现租金收入2.27亿元，大幅增长的租金水平显示龙湖在新增投资物业的同时也在积极通过提高商业管理能力实现租金坪效。

纵观龙湖发展历程，具有明显的战略性思维，当前的龙湖似乎正在有条不紊地演绎着具有新鸿基色彩的商住发展路线。随着在新布局城市不断立稳脚跟，商业物业不断成熟贡献稳定现金流，相信未来的龙湖将会走的更远。

保利地产

作风严谨后续发力冲击千亿目标

保利地产(600048,股吧)提出的2012年新推货目标在800-1000亿元，素以执行力闻名的保利地产的千亿征途或许较为乐观。

保利发展定位清晰，布局一、二线城市，以中心区位为主,，侧重西南区域的布局。凭借强势的央企背景，保利拥有更多元化和低成本的融资渠道。但是整体财务结构偏高，至上