房地产行业楼市止跌回稳系列二：复盘过去两次外部冲击，积极有为政策下的楼市叙事.docxVIP

目录

TOC\o1-2\h\z\u一、复盘过去两轮外部冲击：政策有为，经济基本面韧性十足 1

2018年中美贸易战：对出口造成短期冲击，六稳政策推动经济复苏 1

2020年疫情冲击：政策应对得力，出口与股市创新高 5

二、复盘冲击下房地产政策调整与楼市表现 7

楼市环境：房住不炒的主基调和应对政策的灵活调整 7

板块表现：宽松性政策下地产板块产生超额收益 10

三、本轮周期外部冲击力度较大，政策更加积极有为 13

本轮外部冲击下宏观政策更加积极有为 13

本轮周期与此前两轮的比较：三个相同与三个不同 14

若货币政策加码，地产板块或有更好表现 19

四、投资建议 21

风险分析 22

图目录

图1:2018年中美贸易战时间线 2

图2:中美加权关税税率变化 2

图3:2018-2019年大型存款类金融机构准备金率由17%下降至13% 3

图4:消费、出口、投资对GDP同比增长的拉动变化 4

图5:我国对东盟、欧盟、美国出口金额占比 4

图6:我国对美国进出口金额及贸易顺差变化（亿美元） 4

图7:我国进出口金额及贸易顺差变化（亿美元） 4

图8:2020年新增专项债增加1.6万亿元 5

图9:2020年政府预期赤字率提高至3.6% 5

图10:2020年1年期LPR下降0.3个百分点 5

图11:2020年中小金融机构存款准备金率下降1.5个百分点 5

图12:2021年我国出口金额同比增长30% 6

图13:消费、投资、出口对GDP增长拉动变化 6

图14:2021年股市创新高 6

图15:2018年加权房贷利率上升0.49个百分点 7

图16:2018年一线城市楼市阶段性稳定 8

图17:2018-2019年核心城市宅地成交溢价率下降较多 8

图18:2017-2019年商品住宅销售面积增速下降 8

图19:2020年土拍溢价率上升 9

图20:2020年新房销售价格指数上涨3.8% 9

图21:2021年三季度之前商品房销售额持续增长 9

图22:2021年后房地产量价进入调整阶段 10

图23:居民部门杠杆率企稳 10

图24:2018/10/19日至2019/4/9房地产指数跑赢大盘 11

图25:2020年房地产指数在第一阶段与大盘基本持平 11

图26:2021年-2022年高信用涨跌幅好于房地产指数 12

图27:本轮中美关税加征时间线 13

图28:本轮与过去两轮复苏均表现为结构性，一线城市与全国表现分化 14

图29:2018-2019年70个大中城市新房房价上涨17.9% 14

图30:2018-2019年70个大中城市二手房价上涨11.4% 14

图31:2020年一线城市一二手房房价分别上涨8.9%/4.5% 15

图32:今年3月一线城市一二手房房价较去年9月上涨 15

图33:去年四季度以来一线城市新房成交量复苏更明显 15

图34:百城宅地成交溢价率变化 16

图35:杭州未来科技城板块成交均价高于周边板块 16

图36:上海张江高新区板块房价高于周边区域 16

图37:2023年以来政策对房地产支持性导向更加明显 17

图38:70个大中城市单月新房与二手房销售价格环比上涨数量变化 18

图39:当前二手房销售价格指数低于2018及2020年水平 18

图40:2024年两轮行情中房地产板块均有超额收益 19

图41:2014-2015公积金贷款与LPR利率大幅降低 20

图42:2014-2018年PSL新增资金大幅增加 20

请务必阅读正文之后的免责条款和声明。

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一、复盘过去两轮外部冲击：政策有为，经济基本面韧性十足

两轮外部冲击下我国政策积极有为，经济展现强大韧性。4月以来美国对全球各国的“对等关税”落地加大了全球贸易形势的不确定性。截至目前，美国对中国商品加征关税税率达到145%，我国对美商品加征关税税率

为125%，外部冲击对我国经济平稳运行可能造成一定压力。回顾2018年中美贸易战以及2020年疫情冲击，我国经济在外部冲击下展现强大韧性，政策应对及时有效。在2018年中美贸易战冲击下，虽然2019年我国对美出口金额同比下降12%，但我国供应链优势仍不可替代，同年对东盟、欧盟以及“一带一路”沿线其他地区贸易额占比提升；同时在各项减税、降准等政策支持下我国经济依然保持较快增速。股市方面，在经历2018年低迷后，2019年年