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房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景

1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。

2）建设规模与目标：

土地面积：亩（平方米）

容积率：

开发周期：

土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡

3）周围环境与设施

（1）步行约10分钟可至A市中心。

（2）西侧为市城市中心景点。

（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。

（4）西南靠近A市小学。

（5）北面为A市人民银行。

4、项目SwoT分析

优势及机会

该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1A市概况（参考）

A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在20xx年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在20xx年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

元/平方米100元/平方米=平方米

元*34929平方米=元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：20xx㎡。

主入口设在东湖路两栋点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：**12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置

一栋15层**15层；

一栋12层**12层；

三栋12层40*15*12层；

一栋15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：

总建筑面积：61460㎡，容积率：

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术费：56160**=万元

6、