物业核准制制度.doc

物业核准制制度

物业核准制制度

一、总则

1.目的

为加强本物业公司的规范化管理，确保各项工作有序开展，提高服务质量，保障业主权益，特制定本物业核准制制度。本制度旨在明确公司内部各类事项的核准流程、责任主体和操作规范，使公司运营更加科学、高效、透明。

2.适用范围

本制度适用于本物业公司全体员工，包括但不限于管理层、客服人员、维修人员、安保人员、保洁人员等，以及公司内涉及的各类业务事项、项目决策、费用支出等。

3.核准原则

-合法性原则：所有核准事项必须符合国家法律法规、地方政策以及物业管理相关规定。

-合理性原则：核准过程应基于客观事实，综合考虑实际情况，确保决策合理、可行。

-权责明确原则：明确各层级、各部门在核准流程中的职责和权限，避免职责不清导致的工作延误或失误。

-高效性原则：在保证核准质量的前提下，尽量简化流程，提高工作效率，避免不必要的拖延。

二、核准事项分类

1.业务类核准事项

-物业服务合同签订与变更：包括与业主委员会或单个业主签订的物业服务合同、各类专项服务合同（如电梯维护保养合同、绿化养护合同等）的签订、修改与终止。

-服务项目开展与调整：新的物业服务项目（如社区文化活动策划、增值服务项目推出等）的策划、启动以及现有服务项目的重大调整。

-业主诉求处理结果核准：针对业主提出的各类投诉、建议、维修申请等处理结果的审核确认，确保业主问题得到妥善解决。

2.财务类核准事项

-预算编制与调整：公司年度预算、季度预算以及月度预算的编制、审核与调整，包括人员费用、物资采购费用、设备维护费用等各项开支预算。

-费用支出核准：日常费用报销（如办公用品采购、差旅费、业务招待费等）、大额资金支出（如固定资产购置、大型设备维修改造费用等）的审批。

-收费标准制定与调整：物业服务收费标准的制定、变更以及临时收费项目（如装修管理费、停车费等）的设定与调整。

3.人事类核准事项

-人员招聘与录用：各部门人员招聘计划的审批、招聘渠道的选择、人员面试结果的核准以及新员工录用的最终确定。

-员工绩效考核与奖惩：员工月度、季度、年度绩效考核结果的审核，各类奖励（如奖金、荣誉称号等）与惩罚（如警告、罚款、辞退等）措施的批准。

-员工岗位调动与晋升：员工在公司内部岗位调动申请的审批，晋升资格的审查以及晋升决定的核准。

4.物资设备类核准事项

-物资采购计划与实施：各类办公用品、清洁用品、维修材料等物资的采购计划编制、审批，采购供应商的选择以及采购合同的签订核准。

-设备设施维修与更新：小区内各类设备设施（如电梯、消防设备、水电系统等）的维修计划、更新改造方案的审核与批准，维修与更新项目的招标或供应商选定的核准。

-固定资产管理：固定资产的购置、处置（如出售、报废等）申请的审批，固定资产盘点结果的审核确认。

三、核准流程与责任主体

1.业务类核准流程

-物业服务合同签订与变更

-流程：由业务部门（如客服部或市场拓展部）负责起草合同文本，详细说明服务内容、服务标准、费用标准、双方权利义务等条款。合同初稿完成后，提交法务部门进行合法性审查，法务部门应在[X]个工作日内出具审查意见。业务部门根据法务意见进行修改完善后，提交公司总经理审核，总经理审核通过后报公司董事会批准（对于重大合同或涉及金额较大的合同需经董事会批准）。合同签订后，业务部门应将合同副本分送财务部、行政部等相关部门备案。

-责任主体：业务部门负责合同起草与初步沟通协调；法务部门负责合法性审查；总经理负责整体审核；董事会负责重大事项决策。

-服务项目开展与调整

-流程：相关业务部门提出服务项目策划方案或调整建议，内容包括项目目标、实施计划、预期效果、费用预算等。方案提交行政部进行初步审核，行政部主要从公司整体运营和资源协调角度进行评估，在[X]个工作日内反馈审核意见。业务部门根据反馈意见修改完善后，提交公司主管副总经理审批，主管副总经理审批通过后报总经理最终核准。如项目涉及多个部门协同合作，需召开跨部门协调会议，明确各部门职责和工作进度安排。

-责任主体：业务部门为项目发起和执行主体；行政部负责初步审核与资源协调；主管副总经理负责专业指导与审批；总经理负责最终决策。

-业主诉求处理结果核准

-流程：客服人员接到业主诉求后，进行详细记录并转交给相关责任部门处理。责任部门处理完成后，将处理结果反馈给客服人员，客服人员整理形成处理报告，报告内容包括业主诉求详情、处理措施、处理结果以及业主满意度