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2025年11月物业管理师操作技能考试题及答案

一、简答题（共5题，每题8分，共40分）

1.简述高层住宅电梯困人应急处置的标准流程（需包含与乘客沟通、设备操作、后续跟进三个环节）。

答案：①安抚乘客：第一时间通过电梯对讲系统告知乘客“已收到求助，请勿扒门，保持冷静”，询问是否有老人、儿童或不适者；②设备操作：确认电梯所在楼层（查看监控或盘车标识），联系电梯维保单位（5分钟内启动），使用三角钥匙配合维保人员缓慢盘车至平层，手动开门；③后续跟进：记录困人时间、乘客反馈，24小时内张贴温馨提示说明情况，3日内要求维保单位提交故障分析报告并存档。

2.列举商业综合体中央空调系统日常巡检需重点检查的5项内容（需包含设备运行状态、安全隐患、能耗管理维度）。

答案：①主机运行参数（水温、压力、电流是否在额定范围）；②冷却塔布水均匀性及集水盘水位（防溢流/缺水）；③管道阀门有无渗漏（重点检查软连接部位）；④电控柜接线端子温度（红外测温≤60℃）；⑤新风阀开启角度与室内CO?浓度匹配度（确保人均新风量≥30m3/h）。

3.描述小区二次供水设施月度维护的具体操作内容（包含水箱、管道、水质监测三个部分）。

答案：①水箱维护：排空清洗（使用食品级清洁剂），检查内壁防腐层有无脱落，溢流管/呼吸口防虫网完整性；②管道检查：测压（管网压力≥0.14MPa），排查明管锈蚀点（厚度≤原壁厚80%需更换），止回阀密封性测试；③水质监测：采集水箱出水、末梢水各3份样本，送第三方检测（余氯≥0.05mg/L，菌落总数≤100CFU/mL），检测报告公示7日。

4.说明物业项目消防控制室24小时值班的具体要求（包含人员资质、记录规范、设备测试三项）。

答案：①人员资质：每班≥2人，均需持中级建（构）筑物消防员证，持证率100%；②记录规范：每2小时记录一次设备运行状态（含火灾报警、联动控制、应急广播），异常情况标注具体时间、位置及处理结果；③设备测试：每日08:00测试火灾报警控制器自检功能，每周三15:00测试消防电话通话质量，每月最后一周测试应急照明切换功能（切换时间≤5秒）。

5.列举业主装修管理中需重点核查的5项违规行为（需涵盖结构安全、消防规范、公共设施保护维度）。

答案：①拆除或开孔承重墙体（含剪力墙、承重墙厚度削减＞1/3）；②封闭消防连廊或占用防火间距（净宽＜1.2米）；③改动燃气管道未取得燃气公司许可；④卫生间防水未做闭水试验（48小时水位下降＞5mm）；⑤装修垃圾堆放占用消防通道（堆放时间＞24小时）。

二、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）

（一）情景描述：某18层住宅项目，1203室业主反映家中主卫吊顶渗水，物业工程人员现场查看发现1303室卫生间地面干燥，但1203室吊顶阴湿面积持续扩大。经排查，1303室未装修（空置房），1403室正在装修（已做防水但未闭水试验），1503室已入住（业主称近期未使用卫生间）。

问题：

1.分析可能的渗水原因（至少3种）；

2.制定排查与处理方案（需包含沟通协调、技术检测、责任认定步骤）。

答案：

1.可能原因：①1403室装修时破坏1303室顶板预埋水管（如打压测试时未关闭1303室阀门）；②1303室原开发商预留的给水管（如预埋在楼板内的冷热水管）因老化破裂；③1503室卫生间沿墙根渗水（通过1403室未做防水的墙面渗透至1303室，再向下渗漏）。

2.处理方案：

①沟通协调：立即联系1403室装修负责人（要求2小时内到场），通知1503室业主配合检查，向1203室业主说明排查进度（每2小时反馈一次）；

②技术检测：使用红外热成像仪扫描1303室顶板（定位温度异常区域），对1403室卫生间进行临时闭水试验（注水30mm，观察1303室顶板是否渗水），检测1303室预埋水管打压（0.8MPa保压30分钟，压力下降≤0.02MPa为合格）；

③责任认定：若1403室闭水试验导致1303室渗水→装修方责任；若1303室预埋水管打压不合格→开发商责任（在保修期内）；若1503室墙面渗水（通过1403室未防水区域渗透）→1503室业主责任（未做好防水保护）。

（二）情景描述：某商业广场夜间22:30发生暴雨，导致负二层停车场积水（水深15cm），3辆汽车被淹，1个消防栓因积水短路启动喷水，加剧积水。现场秩序混乱，有业主要求物业赔偿车辆损失，保洁人员擅自关闭消防栓电源。

问题：

1.指出本次应急处置中的3处违规操作；

2.设计完整的暴雨内涝应急处置流程（包含预警、响应、善后阶段）。

答案：

1.违规操作：①消防栓因短路启动属于联动系统自动响应，保洁擅自关闭电源（可能导致其他区域火灾时无法启动）；②未在积水初期启动应急排水泵（商业广场应配置功率≥15kW的移动泵）；③未对被淹车辆进行