《电子测量原理简明教程》——4章市场法发送习题答案.docVIP

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第4章市场法

练习题

一、名词解释

1．市场法

2．类似房地产

答题要点：

市场法：

市场法又称市场比较法、比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等。将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

类似房地产：

类似房地产主要是指在用途、建筑结构、所在地区等方面，与待估房地产相似。换句话说，待估房地产提供的服务、效用可以由类似房地产代替。但类似房地产与待估房地产之间只能具备一般可比性。

二、问答题

1、怎样综合各比较实例的修正价格？

答题要点：?求取比准价格即综合修正结果，最终确定估价额。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后，都会相应地得到一个比准价格。例如有5个可比实例，经过各项修正、调整之后会得到5个比准价格。但这些比准价格可能是不相同的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为市场法的测算结果。从理论上讲，综合的方法主要有3种：①平均数；②中位数；③众数。

如何选择比较实例？

答题要点：选取可比实例的基本要求是：①可比实例应是估价对象的类似房地产；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。?在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：

?(1)可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。

(2)可比实例的用途应与估价对象的用途相同。①居住；②面业；③办公；旅旅馆；⑤工业；⑥农业等。注意用途的合法性；业态的相似性；利用的合法性。

?(3)可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5—2范围内，即：?0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2

??(4)可比实例的档次应与估价对象的档次相当。

?(5)可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。

(6)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（经济适用房与商品房，划拨与拍卖、协议出让土地使用权等）。

??(7)可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。????

(8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。

?(9)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。

?一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

如何建立价格比较基础？

答题要点：建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。（略）。

运用市场比较法要作哪些修正？修正后的价格如何计算？

答题要点：运用市场比较法要作如下修正：进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正。某一比较实例的修正价格=某一比较实例成交价×交易情况修正比例×交易日期修正比例×区域因素修正比例×个别因素修正比例。（略）。

三、选择题（1-7为单选题，8-9为多选题）

1、下列()情况会导致房地产的价格偏高。

A、政府协议出让土地B、购买相邻房地产C、卖方不了解行情D、设立抵押的房地产

2、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元／m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元／m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元／m2，则该建筑物的价格为()元／m2。

A、1000B、1100C、1200D、1300

3、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

A、1．05B、0．98C、0．95D、1．03

4、比准价格是一种()。

A、理论价格B、公平价格C、市场价格D、评估价格

5、直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房