《电子测量原理简明教程》——6章成本法发送习题答案.docVIP

PAGE1

第6章成本法

练习题

一、名词解释

1．成本法

2．重置成本

3．重建成本

答题要点：

1．成本法：成本法又称重置成本法、成本逼近法、原价法、承包商法等。成本法也可称为积算法，通过这种成本累积的方式，把所有这些的花费，再附加一个增值收益。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

????成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法，是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。

2．重置成本：重置成本又称重置价格，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

3．重建成本：重建成本又称重建价格，重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

二、问答题

1、成本估价法的理论依据和适用范围？

答题要点：成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，是生产费用价值论。从买方的角度来看，是替代原理。

适用范围：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产或一些特殊用地价格的评估。

??在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。

注意：成本估价法主要用于工业用地估价，商业和住宅用地不适用。新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价。

估价的折旧计算有几种主要方法？实践中如何合理地综合运用？

答题要点：求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为3类：①年限法；②实际观察法；③成新折扣法。这些方法还可以综合运用。

估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正，这也是一种综合运用。

新建房地产的取得土地费用一般有几种情况？它们的组成内容有何区别？

答题要点：土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：

??(1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征用中发生的费用，[阅读材料]土地取得费

??(2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。城市房屋拆迁中发生的费用，参见本章第6节的有关内容。

??(3)通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。（略）。

三、选择题

1、房屋完损等级分为（C）类。

A、三B、四C、五D、六

2、（1995年考试题）同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（C）

A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房

B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房

C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房

D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

3、(2001年考试题)基本完好房的成新度可以为（B、C）。