华润置地城市封面缔造师运营时代领航者-20102461页.pdfVIP

证券研究报告|首次覆盖报告

2020年10月24日

华润置地（01109.HK）

城市封面缔造师，运营时代领航者

公司住宅开发和商办持有物业租管收入高速增长。公司2019年总收入买入（首次）

1477.4亿元，其中开发物业和商办租管收入分别为1272/105亿元，增速

股票信息

21.0%和30.3%。2019年归母净利润和核心净利润287/216.5亿元，分

别增长18.3%和12.2%。2019全口径销售额2425亿位于行业第十。行业

最新收盘价34.35

城市化进入中期，我国由大开发时代走进持有物业的大运营时代。受益于

总市值(百万港币)51,458.34

各线城市的消费升级趋势，我们测算过去5年购物中心行业租金增速

总股本(百万股)1,498.06

CAGR达23%，未来5年CAGR将达9.1%，由2019年6413亿上升至

2024年9900亿。当前行业集中度较低，CR3和CR10仅为7.6%/13.5%。其中自由流通股(%)100.00

行业运营能力两极分化明显，手握核心地段资产和有着多年运营经验积累30日日均成交量(百万股)

和品牌优势的购物中心龙头市占率有望持续提升。股价走势

公司购物中心“万象”系品牌优势明显，新开业增长和老店同店增长共

同推动持有物业租金高速增长。万象城是国内唯一由内地开发商打造的全华润置地恒生指数

国连锁重奢高端购物中心品牌，差异化定位优势、集团协同优势、先发优27%

势构筑高端商户资源壁垒，资金成本优势保证高端战略的坚定落地。公司18%

稳定期（开业3-5年）和成熟期（5年以上）项目同店租金增速分别达9%

17.5%/10.3%，同时2021年起每年计划开业项目达10个以上（2020年0%

底42个自持+22个轻资产）。-9%

开发业务受益于购物中心/城市综合体的多元拿地优势，利润率显著高于-18%

同行，同时管理提效带动周转率提升。2019年公司非公开拿地数量占比-27%

2019-102020-022020-062020-10

44%，布局城市能级较高，一二三线城市的销售额占比分别为26%、58%

和16%。截至2019年总土储面积为6868万平方米，同比增长15.3%，

对应2019年销售面积的5.2倍，预计可满足未来3-4年的销售需求。权作者

益比例为71%。

分析师黄诗涛

财务稳健，ROE质量高于行业平均。近五年公司净负债率稳定