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房地产项目工程技术管理规范

前言

本规范旨在明确房地产项目工程技术管理的核心要点与操作指引，通过系统化、标准化的技术管理手段，确保工程质量、保障施工安全、控制项目成本、提高建设效率，最终实现项目的预期目标。本规范适用于公司开发的各类房地产项目，从项目立项至竣工验收及交付的全过程技术管理活动。

一、设计管理

设计管理是工程技术管理的源头，对项目的功能实现、成本控制、质量安全及后期运维具有决定性影响。

（一）设计任务书编制与交底

1.项目技术部门应会同营销、成本、工程等相关部门，根据项目定位、市场需求及公司战略，共同编制详尽的设计任务书。任务书应明确项目的功能需求、技术标准、设计范围、关键节点控制目标及限额设计要求。

2.设计任务书编制完成后，需组织对设计单位进行充分交底，确保设计单位准确理解项目意图及各项技术指标，必要时可邀请外部专家参与评审。

（二）设计过程跟踪与协调

1.建立设计进度跟踪机制，定期检查设计单位各阶段成果输出情况，确保符合项目总体进度计划。

2.加强与设计单位的沟通协调，对设计过程中出现的问题及时组织研讨，提出解决方案。重点关注各专业间的接口设计，避免出现错、漏、碰、缺。

（三）图纸会审与优化

1.各阶段设计图纸完成后，必须组织工程、成本、监理及施工单位进行图纸会审。会审重点包括：是否符合设计任务书要求、是否满足现行国家及地方规范标准（特别是强条）、设计深度是否足够、节点构造是否合理、材料选用是否经济可行、施工工艺是否具备可操作性等。

2.鼓励开展设计优化工作，从技术可行性、经济合理性、施工便捷性等多方面对设计方案、结构形式、材料设备选型等进行论证和优化，力求在满足功能的前提下降低成本、缩短工期、提升品质。

（四）设计变更管理

1.严格控制设计变更。确需变更的，应履行规范的变更审批流程。变更提出方需说明变更理由、技术依据、对工期及成本的影响。

2.重大设计变更应组织专家论证，并报公司决策层审批。变更图纸必须经原设计单位签认，并及时下发至相关单位。

二、施工准备阶段技术管理

施工准备阶段的技术管理是确保项目顺利实施的基础，应做到周密计划、细致安排。

（一）施工组织设计（方案）审查

1.监理单位应协助建设单位审查施工单位编制的施工组织设计及重要分部分项工程的专项施工方案。审查重点包括：施工部署是否合理、进度计划是否可行、施工方法是否先进适用、资源配置是否充足、质量安全保证措施是否到位、应急预案是否完善等。

2.对于涉及深基坑、高支模、起重吊装、钢结构、幕墙等危险性较大的分部分项工程，施工单位必须编制专项施工方案，并按规定组织专家论证。

（二）技术交底

1.设计单位应向施工、监理单位进行全面的技术交底。

2.施工单位应建立健全技术交底制度，确保交底层层落实。项目技术负责人向施工员、施工员向班组长、班组长向作业人员的交底必须清晰、具体，并有书面记录和签字。交底内容应包括：施工图纸、施工方案、技术标准、质量要求、安全注意事项、验收标准等。

（三）施工现场踏勘与基线复核

1.项目技术负责人应组织相关人员熟悉施工现场，了解场地地形地貌、工程地质、水文气象、周边环境及地下管线等情况。

2.施工单位应根据建设单位提供的测量基准点，进行施工控制网的建立和复核，并对建筑物轴线、标高进行精确放线，监理单位负责复核验收。

（四）材料设备进场验收与检验

1.主要建筑材料、半成品、构配件及设备进场时，必须查验其出厂合格证、出厂检验报告等质量证明文件，并按规定进行见证取样送检，合格后方可使用。

2.对于新型材料、进口材料或特殊材料，还应审查其型式检验报告、环保认证等，并确保其符合设计及规范要求。

三、施工过程技术管理

施工过程是技术管理的核心环节，必须实施动态控制，确保各项技术措施落到实处。

（一）施工工艺与工序控制

1.严格执行经审批的施工组织设计和专项施工方案。对于关键工序、特殊工序，应制定详细的作业指导书，并实行“样板引路”制度。

2.加强工序质量控制，上道工序未经验收合格，不得进入下道工序施工。工序检验应执行“三检制”（自检、互检、交接检），并经监理工程师验收确认。

（二）质量与安全技术管理

1.严格执行国家及地方有关工程质量和安全生产的法律法规及技术标准。

2.针对项目特点，制定专项质量保证措施和安全技术措施，并确保有效实施。加强对质量通病和安全隐患的预防与治理。

3.定期组织质量、安全检查，对发现的问题及时整改闭环。

（三）技术交底与培训

1.针对关键工序、新技术、新工艺、新材料的应用，应进行专项技术交底和培训，确保相关人员掌握核心技术要点和操作技能。

（四）工程变更与洽商管理

1.施工过程中发生的工程变更及现场洽商，应及时办理书面手续，履