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工程维修计划方案

适用范围：工业厂房、商业综合体、住宅小区、市政基础设施等各类工程设施的维修管理（含建筑结构、机电设备、管线管网、装饰装修等）

制定依据：《建设工程质量管理条例》《特种设备安全法》《房屋建筑和市政基础设施工程维修养护技术规范》

核心目标：通过“预防性维修+故障维修+应急抢修”结合，实现设施完好率≥98%、故障响应时间≤2小时、维修合格率100%，延长设施使用寿命，降低运营成本

一、维修工作总体框架

（一）维修分类与优先级

维修类型

定义

适用场景

响应优先级

完成时限

预防性维修

定期对设施进行检查、保养、调试，提前排除潜在故障

电梯、锅炉、配电设备、给排水管网等关键设施

低（按计划执行）

按保养周期（如月度、季度、年度）

故障维修

设施出现功能异常或损坏后，针对性开展维修修复

照明故障、门窗损坏、管道渗漏、小型设备故障

中（非紧急故障）

一般故障24小时内，复杂故障72小时内

应急抢修

设施突发严重故障（如漏水、断电、结构安全隐患），需立即处理

水管爆裂、电路短路、电梯困人、屋面坍塌风险

高（紧急响应）

15分钟内到场，4小时内控制故障，24小时内修复（特殊情况除外）

（二）维修管理原则

预防为主：建立设施台账与维修档案，按“使用年限+运行强度”制定预防性维修计划，减少故障发生率；

安全第一：维修作业前必须进行安全交底，高空、带电、动火等危险作业需办理审批手续，配备防护装备；

成本可控：优先采用“修旧利废”“国产替代”等方式降低维修成本，重大维修项目需进行成本测算与方案比选；

责任到人：明确每个维修项目的负责人、作业人员、验收人员，建立“维修-验收-回访”闭环机制。

二、维修前期准备工作

（一）设施普查与台账建立

全面普查：

组织技术人员对管辖范围内的设施进行分类普查，重点记录：

基础信息：设施名称、型号规格、安装位置、安装时间、使用年限、设计寿命；

运行状态：当前运行参数（如设备运行温度、压力、能耗）、历史故障记录、维修次数；

技术资料：设备说明书、图纸、合格证、年检报告（特种设备需包含特种设备使用登记证）。

建立电子台账：

采用Excel或专业维修管理系统（如CMMS系统）建立台账，按“建筑结构类”“机电设备类”“管线管网类”“装饰装修类”分类管理；

台账需动态更新，每次维修后补充维修记录（维修时间、内容、费用、负责人），确保信息准确完整。

（二）维修计划制定

预防性维修计划（年度/季度/月度）

设施类别

保养周期

保养内容

责任人

验收标准

电梯

月度

1.检查导轨、钢丝绳磨损情况；2.测试制动系统、门机系统灵敏度；3.清洁轿厢内部，润滑关键部件

电梯维保专员

1.无异常噪音、振动；2.制动响应时间≤0.5秒；3.年检报告合格

配电设备

季度

1.检查配电柜内接线端子有无松动、发热；2.测试漏电保护器、断路器动作可靠性；3.清洁柜体灰尘，检查绝缘性能

电气工程师

1.接线端子无氧化、温度≤60℃；2.漏电保护器动作电流≤30mA；3.绝缘电阻≥0.5MΩ

给排水管网

年度

1.检测管道压力（市政管网≥0.3MPa）；2.排查阀门、水表有无渗漏；3.清理管网内杂物、水垢（使用管道清洗机）

给排水工程师

1.压力稳定，无明显压降；2.阀门、水表无滴漏；3.管道通水顺畅，无堵塞

屋面防水

雨季前

1.检查防水层有无开裂、起鼓、老化；2.清理屋面排水口、天沟杂物；3.修补破损部位（采用同类型防水材料）

土建工程师

1.防水层完整，无渗漏痕迹；2.排水顺畅，无积水；3.修补部位粘结牢固

故障维修与应急抢修预案

制定《常见故障维修流程图》，明确故障上报（电话、APP、现场报修）、派单、维修、验收流程；

针对应急故障（如水管爆裂、断电）制定专项预案，明确应急小组组成（维修人员、技术人员、安全员）、物资储备（如应急水泵、临时电缆、防水卷材）、处置步骤，确保快速响应。

（三）资源配置

人员配置

按设施规模与类型配备专业维修人员，如：

工业厂房：配备电气工程师、机械工程师、特种设备维保专员各1-2名，普工3-5名；

住宅小区：配备水电维修工2-3名、土建维修工1-2名、电梯维保专员1名；

建立“维修人员技能档案”，记录人员资质（如电工证、焊工证、电梯安全管理证）、擅长领域，便于派单匹配。

物资与设备配置

常用维修物资：分类储备在维修仓库，建立库存台账，设定最低库存量（如螺丝钉、电线、水管、防水材料、照明灯具等，确保库存可满足30天维修需求）；

专用维修设备：按专业配置，如电气类（万用表、示波器、绝缘电阻测试仪）、机械类（电钻、切割机、电焊机）、检测类（管道检测仪、红外测温仪、