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2025年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

2025-09-29

自去年9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复，核心城市优质楼盘实现较好去化，二手房成交量保持增长。但二季度以来市场复苏动能边际转弱，房地产整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复。短期看，房企上半年在核心城市竞得的地块预计将在四季度逐步入市，供应改善有望为新房销售提供一定支撑，但市场分化趋势仍将延续。当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力。

（1）市场供求：2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售有所转弱，7-8月受预期偏弱及淡季因素影响，市场较为平淡，9月供应改善带动销售略有修复。二手房市场持续“以价换量”，前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，其中经过6-8月阶段性降温后，9月二手房成交量同环比均出现回升。

（2）房价：1-8月百城二手房价格累计下跌5.08%，二季度各月环比跌幅呈扩大态势，三季度跌幅维持低位，“以价换量”仍是市场主流。而新房市场在优质改善项目入市带动下，价格整体平稳，1-8月百城新房价格累计上涨1.54%，但城市分化明显，三四线城市整体仍下跌。

（3）土地市场：今年以来房企拿地持续聚焦核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度300城住宅用地出让金同比

增长约13%，但成交面积仍下降约9%。土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达61%。三季度以来，土地市场有所降温，初步统计，300城宅地成交面积及出让金同比分别下降约14%和9%。今年以来央国企仍是拿地主力。

（4）政策展望：随着三季度经济运行压力有所加大，四季度宏观政策加力必要性有所提升，而9月美联储开启降息周期也为国内货币政策释放了更多空间。为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，预计四季度宏观政策将进一步加力。8月国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。此外，10月下旬召开的二十届四中全会，将研究关于制定“十五五”规划的建议，有望为房地产未来五年发展指明方向。

（5）市场展望：考虑到上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，“好城市+好房子”仍具市场机会；而近两年新项目供应偏少的城市，则仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续。二手房方面，重点城市挂牌量维持高位，预计四季度交易活跃度将温和回升，但“以价换量”态势短期难改。供给端，销售波动调整叠加库存仍较高，预计开工投资将维持低位运行。

2025年三季度中国房地产市场形势总结

（一）市场供求：前三季度重点城市新房成交量同比小幅回落，二季度市场动能有所转弱，三季度延续底部盘整；以价换量带动前三季度二手房成交量实现增长

全国新房销售：2025年1-8月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。根据国家统计局数据，2025年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；其中，商品住宅销售面积同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.6个百分点。1-8月商品房销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月扩大0.8个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降7.0%，降幅较

1-7月扩大0.8个百分点。

现房销售持续好于期房，占比升至35.4%。2025年1-8月，商品房期房销售3.7亿平方米，同比下降11.8%；现房销售2.0亿平方米，同比增长11.7%。从占比来看，1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点。

重点城市新房销售：2025年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降。其中