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京沪新政效果观察：政策“暖风”能否预热楼市“金九银十”？

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京沪新政效果观察：政策“暖风”能否预热楼市“金九银十”？

2025年8月8日，北京楼市新政正式落地，提出符合购房条件的家庭在五环外购买商品住房（含新房及二手房）不限套数，同时优化公积金贷款政策。紧随其后，上海于8月25日也发布新一轮政策措施，涵盖降低限购门槛、优化公积金使用、放宽贷款条件以及优化房产税等方面。整体来看，京沪本轮政策均以挖掘“内需”潜力为主，延续渐进式放松节奏，基本符合市场预期。但鉴于政策力度温和，且2024年多轮政策优化后需求已有集中释放，本次新政的边际效果或较为有限，购房需求大概率将呈现逐步释放态势。

作为全国楼市“风向标”，京沪在“金九银十”传统旺季前同步推出支持性政策，为市场注入积极预期。结合上半年京沪优质地块成交较多来看，接下来房企推盘节奏预计将加快，有望带动市场交易量逐步恢复。同时，从历史来看，9月通常是地产政策的密集发布期，新一轮房地产支持政策有望加快推出，借助全年重要的销售窗口，加速激活潜在需求，推动市场“止跌回稳”。

表：2025年8月北京、上海限购、限贷政策新政调整前后变化

2025.8.8北京新政

政策类型

新政前

新政后

限购政策

本地户籍

家庭

2套(含通州)

(单身人士与未成年子女共同生活的视作家庭)

五环外可增购一套

2套

五环外不限套数

单身/离异

1套

五环外可增购一套

2套

(成年单身人士视作家庭）五环外不限套数

非本地户籍

家庭/单身

五环内3年社保/个税，1套；

五环外2年社保/个税，1套；

符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才，1年社保/个税，1套；五环外可增购一套

五环内3年社保/个税，1套；

符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才，1年社保/个税，1套；

五环外2年社保/个税，五环外不限套数

限贷政策

首套首付比例

15%

15%

首套房贷利率

LPR-45BP

LPR-45BP

二套首付比例

20%

20%

二套房贷利率

五环外：LPR-25BP

五环内：LPR-5BP

五环外：LPR-25BP

五环内：LPR-5BP

2025.8.25上海新政

政策类型

新政前

新政后

限购政策

本地户籍

家庭

2套

多孩家庭可增购1套

外环内2套；

多孩家庭可增购1套

外环外不限套数

单身

1套

外环内2套

(成年单身人士视作家庭）外环外不限套数

2

非本地户籍

家庭

1年社保/个税，外环外可购买1套

持居住证且积分达120分同时满3年社保/个税，可购2套（全市）

新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税

临港新片区1年社保/个税

多孩家庭可增购1套

临港新片区可增购1套

1年社保/个税，外环外不限套数

3年社保/个税，外环内可购1套

新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税

临港新片区1年社保/个税

多孩家庭可增购1套

临港新片区可增购1套

单身

1年社保/个税，外环外可购买1套

3年社保/个税可购外环内二手房

新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税

临港新片区1年社保/个税

临港新片区可增购1套

1年社保/个税，外环外不限套数3年社保/个税，外环内可购1套

新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税

临港新片区1年社保/个税临港新片区可增购1套

限贷政策

首套首付比例

15%

15%

首套房贷利率

LPR-45BP

LPR-45BP

二套首付比例

自贸区临港新片区6个郊区20%/核心区25%

自贸区临港新片区6个郊区20%/核心区25%

二套房贷利率

自贸区临港新片区6个郊区LPR-25BP核心区LPR-5BP

LPR-45BP(不再区分首套二套)

数据来源：根据公开资料整理

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北京：新政后市场整体波动较小，8月新房、二手房成交量环比略有回升

图：2024年7月以来北京新建商品住宅日度销售面积（万平米）

图：2024年7月以来北京二手住宅日度销售套数

数据来源：中指数据CREIS

新政后北京新房、二手房成交量较7月略有增长，但整体波动不大。距北京8月8日出台楼市新政已有近1个月时间，从市场反应来看，部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围仍较平淡。网签成交量来看，根据中指数据，新政落地后（8.9-9.3）北京新建商品住宅新房日均成交1.28万平米，相比7月日均增长9%，但同比仍回落21%。新政后（8.9-9.3），二手住宅日均成交