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房地产销售合同审查要点及样本

在房地产交易中，一份严谨、规范的销售合同是保障买卖双方合法权益的基石。无论是买方还是卖方，在签署合同前对其进行细致入微的审查，都是至关重要的环节。本文旨在结合实践经验，阐述房地产销售合同审查的核心要点，并提供一个基础的合同样本框架，以期为读者提供实用的参考。

一、合同审查核心要点

合同审查并非简单的文字核对，而是对交易实质、法律风险、双方权利义务的全面梳理。以下从几个关键维度进行剖析：

（一）交易主体资格审查

合同的有效性首先取决于交易主体的合法性。对于卖方而言，需确认其是否为房屋的合法权利人，是否拥有完整的处分权。这通常需要审查卖方的身份证明、房屋权属证书（如不动产权证），核对证书上的权利人姓名/名称与签约卖方是否一致，房屋是否存在共有情况（如有共有人，需共有人一致同意出售的书面文件），以及房屋是否存在抵押、查封等权利限制。若卖方为企业法人，则还需审查其营业执照、公司章程中关于对外转让资产的规定，必要时需提供股东会或董事会决议。

对于买方而言，主要审查其身份信息的真实性，以及是否具备相应的购房资格（尤其在有限购政策的城市）。若买方为企业，同样需审查其法人资格及购买意图的真实性。

（二）房屋基本信息与权属审查

房屋作为交易标的，其基本信息必须清晰、准确。合同中应明确列明房屋的具体坐落位置、建筑面积（含公摊面积及套内建筑面积）、房屋用途（住宅、商业、办公等）、房屋结构、楼层、朝向等。这些信息需与不动产权证及实际情况严格核对，避免因笔误或信息不符导致后续纠纷。

权属状况是核心中的核心。需明确房屋的所有权性质（商品房、房改房、经济适用房等），不同性质的房屋在交易流程、税费缴纳上存在差异。特别要注意房屋是否存在共有权人、是否设定抵押、是否被司法机关查封、是否存在租赁关系（“买卖不破租赁”原则的影响）等。若存在抵押，需明确卖方解除抵押的责任、时间节点及费用承担。

（三）价款及支付方式审查

房屋价款是合同的核心条款，必须明确总价款、单价（如有）。支付方式需详细约定，包括定金、首付款、尾款（或按揭贷款）的金额、支付时间、支付方式（现金、银行转账等，转账需注明收款账户信息）。采用按揭贷款的，应明确贷款申请的责任方、贷款金额、获批时限，以及若贷款未获批准或获批金额不足时的处理方式（如买方补足、解除合同等）。

此外，税费的承担方式也需在合同中明确，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等，哪些由买方承担，哪些由卖方承担，避免后续因税费产生争议。

（四）房屋交付审查

交付条款应明确约定交付时间、交付条件（如房屋已取得竣工验收备案证明文件、符合合同约定的装修标准等）、交付程序（如卖方通知、买方验收）。对于精装修房屋，还需列明装修标准、所用材料品牌型号等，最好作为合同附件详细说明。

交付时，房屋的水、电、燃气、暖气、物业管理等费用的结算截止时间及方式，以及房屋内留存设施设备的清单，均需一一列明，确保“清清爽爽交房，明明白白接房”。

（五）权属转移登记审查

办理不动产权属转移登记（过户）是实现房屋所有权转移的法定程序。合同中应明确约定办理过户手续的时间期限、双方的配合义务（如提供相关证件资料、到场签字等）、办理过户所需税费的承担方。尤其要约定卖方协助办理过户的具体时限，以及逾期未办理的违约责任。

（六）违约责任审查

违约责任是保障合同履行的重要手段，应具有可操作性。需针对不同违约情形约定相应的违约责任，如卖方逾期交房、逾期办理过户、房屋权属存在瑕疵无法交易、房屋面积误差过大；买方逾期支付房款、无正当理由拒绝收房等。违约责任的形式通常包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。违约金的比例或金额应合理约定，避免过高或过低。同时，应明确一方违约后，另一方的救济途径。

（七）补充协议与附件审查

主合同未尽事宜，通常会在补充协议中进行约定。补充协议与主合同具有同等法律效力，其内容同样重要，需仔细审查。常见的补充协议内容包括：装修补充约定、车位/储藏室买卖约定、户口迁移问题、特殊设施设备的保留与移除等。

合同附件是对主合同条款的补充和细化，如房屋平面图、权属证书复印件、装修标准清单、前期物业服务协议等，均需与原件核对一致，并作为合同不可分割的一部分。

（八）争议解决方式与合同生效审查

合同中应明确约定争议解决方式，是选择向人民法院提起诉讼，还是提交仲裁委员会仲裁。若选择仲裁，需明确仲裁机构的名称。

同时，审查合同的生效条件，通常为双方签字盖章之日起生效，但也可能附加其他生效条件（如买方支付定金后生效等）。

二、房地产销售合同样本（框架）

房地产销售合同

合同编号：[]

甲方（卖方）：

姓名/名称：[卖方姓名或名称]

身份证号码/统一社会信用代码：[卖方证件号码]

通讯地址：[卖方地址]

联系电话：[卖