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楼市升温房地产板块迎来重估行情

5月29日，中国人民银行广东省分行开始执行调整优化差别化住房信贷政策，主要包括：对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。

在早前的5月27日，上海发布楼市新政“沪九条”，放宽楼市限购。

对比之前的北京楼市新政，“上广深”的楼市新政尽管各不相同，但整体力度要更大。

一线城市积极推动楼市新政，是对制度顶层设计的积极回应。在5月17日，国务院政策例行吹风会主管部门介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况之后，“降首付、降利率、政府收储”重磅政策在当天即推出。

目前，包括部分一线城市在内的百余城已执行公积金贷款新政，越来越多的城市同步跟进优化首付比例。截至5月28日，广东、陕西、重庆、合肥等近10个省市明确执行“首套房首付比例降至15%”。

[政策规定首套房最低首付比例降至15%，是过去政策层面见所未见的现象。在广州，国家楼市新政发布首周，部分楼盘的看房量、咨询量即增加了两三倍。]

在黄韬看来，目前楼市支持政策已经突破了常规思路。“除了降首付、降房贷，最近很多政策具有颠覆性，比如，大批城市开始‘买房送户口；在佛山，住宅项目的利好开始适用于公寓项目，有的公寓开始执行民用水电气价格，等等。”

黄韬表示，政策发布后首个周末，广州区域楼盘的看房量、咨询量即增加了两三倍，不过彼时降首付等调控细则尚未出炉，成交量没有大幅增加。“之前国务院政策例行吹风会表示各地可‘因城施策调整首付比例，银行层面肯定会陆续行动，但一线城市市场情况特殊，走在下调前沿的可能性不大。”黄韬表示，“等后续一线城市降首付细则落地，会对观望型客户的决策起到推动作用。”

据了解，区别于武汉、合肥等多个二三线城市率先确认执行“首套房首付比例降至15%”，四大一线城市在调整首付比例调整方面相对缓慢。截至5月27日，上海率先松绑，将首套房最低首付款比例由30%下调为不低于20%。5月28日，广东省宣布商贷首套最低首付款比例不低于15%等，其中深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%。

[国家层面的新一轮稳楼市政策已经在10余个省市落地，包括上海和深圳这类一线城市也在降低首付比例。更进一步，比如西藏部分地区个人公积金贷款利率已步入“1时代”。政策组合拳之下，“日光盘”现象正在归来。]

回溯5月17日被冠以“史诗级救市”的楼市新政，央行对首套房商贷首付比例、公积金贷款利率的下限调整均创下历史纪录。

相比百城执行的公积金贷款新政，首付比例调整出现了分层现象。一方面，甘肃、陕西、山西、重庆、合肥等近10个省市率先明确执行“首套房首付比例降至15%”；另一方面，“北上广深”等高能级城市则出现分化，其中上海和深圳最低首付款比例调整为不低于20%或20%，广州最低首付比例调整为不低于15%。

镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示：“一线城市楼市政策执行中，上海的政策调整为其他一线城市提供了样板，趋势就是降首付、降利率。”

中指研究院市场研究总监陈文静就此表示，此前多数城市取消首套房贷利率下限，商贷利率普遍执行LPR-40BP至LPR-70BP，即3.25%-3.55%之间，少数城市部分银行首套房贷利率已低至3.1%。随着各地首付比例和房贷利率继续调整，大多数城市首付比例有望执行“首套15%、二套25%”；房贷利率方面也将有更多城市进行调整。

近日开发商也搭乘政策东风加速推盘。以深圳为例，“5·17”新政后首个周末，鸿荣源胤璇、京基宸悦府和宏发悦见和府3个新盘集中入市，频传销售“喜报”。其中，鸿荣源胤璇开盘当天接近“日光”，项目于5月18日当天销售126套、揽金15亿元，去化率达97.7%，成为该轮新政后深圳第一个接近“日光”的新盘。

该名置业顾问介绍，不同于“越跌越难卖”的市场胶着状态，新政助推了一批观望客下手：“部分客户心态有点‘绷不住，担心再不出手就会错失目前大力度的优惠或者更好的房源。也有部分首付不够上车的客户，想要再等等政策。”

[降首付、降利率等政策是从需求端发力，在房产供给端，政策层面给出了地方国企收储模式，杭州和重庆等地在积极落地该政策。]

在马腾飞看来，地方政府收储开发商待售房能够解决当前行业的主要问题，让供求重新回归平衡，不过最终效果有赖推进力度：“3000亿元再贷款资金能够撬动的规模还不够，根据机构研报，想要完全去库存，需要7万亿元。未来可能还需要追加资金才能达到质变。”

与此同时，马腾飞表示，此举意味着开发商需要在价格上让步：“政府收储能够极大缓解开发商库存压力，当然价格不会太高，不过现下很多房企宁愿‘亏本换取现金流。”

近日，重庆建工旗下重庆嘉寓房屋租赁公司（以下简