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增长联盟在存量工业用地

更新中的实证分析

——以上海S软件园土地开发为例

沈鹏飞

上海青浦发展（集团）有限公司，上海，201799

摘要：随着我国城市开发建设模式从增量扩张向存量开发转变，存量工业用地的更新方式越来越受到关注。增长联

盟成为现阶段新出现的城市土地开发模式。文章从增长联盟理论视角出发，结合上海S软件园土地开发的实际案例，

深入分析存量工业用地更新的不同方式与增长联盟中的各个主体，在总结现有增长联盟模型及优缺点的基础上，提

出具有参考价值的存量工业用地更新策略，为其他地区存量工业用地更新提供借鉴。

关键词：增长联盟；存量工业用地；城市更新

中图分类号：TU984.13文献标识码：A

一、研究背景二、工业用地更新实例

随着住房城乡建设部城市更新行动的提出，城市发（一）研究对象

展模式正在逐步从增量扩张向存量开发转变。过去因粗S软件园位于上海市，以工业软件、物联网和信息

放的发展模式而遗留的存量工业用地成为目前规划建设服务产业为重点产业发展方向，作为上海信息服务产业

的焦点，如何在各方利益博弈中进行存量工业用地更新，的规划布局的重要一环，其未来将围绕中心城区，与浦

成为地方政府与开发主体的新课题。本文将结合S软件东软件园、市南软件园、市北软件园共同组成4个千亿

园存量工业用地更新的实际案例，剖析如何将低效利用级的信息服务产业集群。

的工业用地通过规划调整、建筑改造等方式，进行再开（二）市西软件园内工业用地更新的类型

发。通过分析不同种类的更新方式与开发主体，基于增S软件园内的工业用地更新主要分为三种类型：拆

长理论对存量工业用地更新进行实证分析。除重建、转型升级和功能变更，具体如下。

作者简介：沈鹏飞，男，1993年生，硕士研究生，城乡规划师，经济师，研究方向为城市更新。

·2024.4113

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拆除重建、引进新企业。S软件园内多数地块是通政府通过土地出让或工业用地转型，将土地出让给

过拆除重建、引进新企业的方式进行工业用地更新的。开发主体。开发主体获得生产要素后，通过增加生产、

具体指通过政府征收需进行调整的工业用地，按土地征增加营收等方式，为属地政府实现税收增加、土地集约

收标准补偿土地使用者之后，再通过招标、拍卖或挂牌和产业升级等目标。在这一过程中，也为周边居民及原

的方式出让给新的符合产业标准的企业。[1]土地出让分住民提供了更好的居住环境及工作机会。在这四个群体

为一般化出让和标准化出让两种。标准化出让是将已具互动过程中，更多的是合作关系。而在转型开发过程中

备出让条件的产业用地，根据产业规划、绩效管理和土也出现了反增长联盟的群体，往往由部分原住民与原产

地全生命周期管理等要求，形成产业用地标准化准入信息，权人构成。在政府进行动迁及土地征收补偿过程中，部

并通过土地交易市场提前公开发布出让信息，意向企业分原住民与原产权人因不想改变生活环境、期望更高补

可根据自身情况提出申请，进行地块交易。例如S软件偿标准等各种原因，反对动迁赔偿，阻碍工业用地更新

园F6-01地块，在出让前就明确了产业导向、亩均税收计划实施。例如S软件园中区也存在一家企业，原本经

要求下限、环保要