固收深度报告：一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）【2025年10月】.pdfVIP

证券研究报告·固定收益·固收深度报告

固收深度报

一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过2025年10月13日

去、现在与未来（回顾篇）

证券分析师李勇

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[Table_Summary]执业证书：S0600519040001

观点

010

◼公募REITs发展历程及政策回顾：1）探索研究阶段（2005年-2019年）：liyong@

该阶段期间，我国市场上多以类REITs产品为主，相较于真正的REITs证券分析师徐津晶

产品而言，还存在募资方式以私募为主、流动性较差、缺乏税收优惠、

无法公开上市交易等方面的差距，但多年的REITs试点工作以及对于类执业证书：S0600523110001

REITs的尝试为后续公募REITs的发行奠定了良好基础，随后疫情冲击xujj@

带来的宏观经济环境变化也为我国REITs的发展提供了新的契机。2）

起步成型阶段（2020年-2021年）：该阶段内开启的基础设施领域公募相关研究

REITs制度的系统性建立系我国基础设施投融资机制创新的重大里程《周观：第二轮“关税战”打响后（2025

碑。通过各级机构的多层次政策联动，首次实现了REITs从“房地产”

年第39期）》

到“不动产”的概念拓展，明确将基础设施作为核心载体，初步构建了

覆盖项目遴选、产品运作、机构责任和市场监管的全流程制度体系。这2025-10-12

一系列举措有力支撑了我国的REITs产品从局部试点转向全国性的规《转债建议优先考虑回撤可控性》

范化发展新阶段，对后续的盘活企业存量资产、拓宽企业融资渠道、促

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进实体经济高质量发展具有深远意义。3）发展创新阶段（2021年-2024

年）：该阶段的政策在明确REITs试点工作要求的基础上，一方面为公

募REITs提供税收方面的政策优惠，从实质上降低了市场主体的参与成

本，解决了信息披露和融资操作中的实际问题，另一方面还侧重于逐步

扩展REITs试点资产类别，由此前单一的传统基建类逐步拓展至保障房

类以及商业地产类，推动实现了住房保障体系和商业项目领域与资产证

券化手段深度融合的金融创新。在这一阶段，政策还重点支持已上市项

目的扩募行为，为公募REITs市场的健康可持续发展筑牢制度基础。此

外，从首批项目落地到市场品种外扩，地方城投平台始终扮演着积极响

应政策、率先探索实践的关键推动者角色，尤其在交通基础设施、保障

性租赁住房等具有显著公共属性和强公益性的REITs资产类型领域均

展现出明显抬升的参与热情。4）稳步扩容阶段（2024年7月至今）：

2024年下半年至今，我国公募REITs发行正式由试点阶段转向常态化

发行阶段。该阶段推出的各项举措吸取了试点阶段的大量政策经验，有

效清除