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房地产价格波动的相关理论基础概述

目录

TOC\o1-3\h\u8827房地产价格波动的相关理论基础概述 1

171541.1房地产产品属性 1

151551.1.1房地产的含义 1

238731.1.2房地产的特点 1

203261.2房地产价格波动的影响因素 2

182991.1.1环境因素 2

116201.1.2信息不对称 2

92491.1.3资产价格泡沫理论 3

198881.3房地产价格波动 3

210201.3.1房地产价格波动概念 3

5741.3.2房地产价格波动特征 3

1.1房地产产品属性

1.1.1房地产的含义

房地产市场在定义上来看具有许多的不确定性，不只是对于土地的价格估算和建筑物的理性构想，还要对和建筑相关的附属单位进行合理的定位，把不能移动的建筑物和能够划分的居住位置进行有效的结合，把房地产的实际用途做出合理的定性，具体参考下面的内容：

图1.1房地产按用途分类

1.1.2房地产的特点

房地产是一种特殊性交易固定流通商品，跟别的流通商品相比，具备以下特点：

（1）供给和需求的不平衡性。作为一个庞大繁琐的体系，房地产市场内部供需关系难以维持长期平衡，尽管合同、价格、制度等一些房地产市场因素对供需平衡关系有一定程度的维系保护作用，但众多的其他外界因素不断产生变化，原本的平衡也随之不断被破坏。

(2)地区差异性。房地产在建设的同时获得的固定性，导致其不具备像其他一般商品一样的灵活流通性。因此，城市中不同区镇经济发展以及居民收入水平的差异，造成各区镇之间房地产价格阶段存在差异性。

(3)投资性。房地产的一次性建设性、稀缺性和生产困难等特性，抬高了房地产行业的相关附属价值，房地产已成长为当今时代社会最为暴利的行业之一。

(4)不完全竞争性。房地产成本高、交易程序复杂、市场交

易信息不正确等因素，提高了房地产市场交易的门槛，增加了供需双方进入房地产市场的难度，真正实现房地产的有效配置的难度也随之加大。各区域规划政策也与区域内的房地产发息息相关，区域规划对整个房地产市场发展影响不容小视。

1.2房地产价格波动的影响因素

1.1.1环境因素

结合住房的实际情况来看，本地企业的融资成本和外来资产的持续介入都有着至关重要的作用，基于土地开发和建筑全同的设立，以及技术细节的快速升级都要在增加资金大量投入的基础上进行操作，在支持民生工程发展的项目上要进行强有力的支持。在价格成本和供需分配的衡量上做出更多的考量，精准的把控住房的真实需求，把经济数据控制在合理增长的水平，让更多的居民愿意用自己的多钱来支持房地产地发展，通过购买更多房产来减少金融风暴的冲击。

1.1.2信息不对称

新古典经济学对完全竞争模型的诠释为：完全竞争（PerfectCompetition），亦称纯粹竞争（PureCompetition），意指不存在丝毫垄断因素。假设性条件有，存在诸多的买卖者、产品在质量上是相同的、资源的流动性较强、信息具有完全公开性。信息的对称性指的是相对应的经济关系，所掌握的相对应的信息，换句话说对方和自己都拥有一样的消息和处境，一样的相互了解。拿最常规的商品市场来说，买卖主对于商品信息的了解是一样的。但是，对于这样的情况，只是对市场最理想的假设，在现实生活中不可能出现，在平常的生活中，有些商家为了利益的缘故，故意隐瞒商品的真实信息，使信息不对称的情况出现，打破了本该有的市场平衡。在此基础上，房地产市场也不例外，它的特殊性最终使它的信息不对称状态完全展示。正是因为如此，作为消费者来说，在交易中属于完全弱势的一方，使得中、高档房地产价格上涨过快。

1.1.3资产价格泡沫理论

资产价格泡沫是指资产价格（特别是股票和不动产的价格）逐步向上偏离由产品和劳务的生产、就业、收入水平等实体经济决定的内在价值相应的价格，并往往导致市场价格的迅速回调，使经济增长陷于停顿的经济现象。楼市是否泡沫是通过1平方米面积比地区平均单月收入进行判断的，之后结合汇率来判断是否楼市的价格超出了合理区域。依据以往楼市泡沫的经验来看，如果出现了1平方米单位中档商品房价格与当地人均月收入的比值超过5:1的情况，就容易出现楼市泡沫，也会导致楼市价格大幅下降。

1.3房地产价格波动

1.3.1房地产价格波动概念

房地产兼具使用性与投资性，是一种特殊的资产。房地产可以作为住宅或者商铺为人们提供服务，体现了其实物资产的特点；房地产也可以作为用于抵御通胀，实现增值的投资产品供投资者选购，体现了其虚拟资产的特点。房地产，顾名思义，房地产是房产与地产相结合的产物。

1.3.2房地产价格波动特征

（1）周期性波动

房地产价格的合理性需要在真实的市场反应中得到