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物业管理法规实务考试题及详解

——理论与实践的结合与运用

一、单项选择题（共8题，每题的备选项中只有一个正确答案）

1.根据《物业管理条例》，业主大会作出选聘和解聘物业服务企业的决定，应当经（）同意。

A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主

C.专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主

D.全体业主

答案：A

详解：本题考查业主大会的表决规则。根据《物业管理条例》第十一条和第十二条，选聘和解聘物业服务企业属于业主大会的“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”以外的其他重要事项。对于此类事项，法律规定需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”原则。选项B是针对筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物等特别重大事项的表决要求（双三分之二以上），故本题正确答案为A。实务中需注意区分“普通决议”与“特别决议”的适用场景，避免混淆表决比例。

2.业主将住宅改变为经营性用房，应当遵守法律、法规以及管理规约，并需经（）同意。

A.物业服务企业

B.业主委员会

C.有利害关系的业主

D.社区居民委员会

答案：C

详解：本题涉及业主对物业的使用规范。《民法典》明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。这里的“有利害关系的业主”通常指本栋建筑物内的其他业主，以及能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他楼栋的业主。物业服务企业或业主委员会无权单独决定此类事项，故A、B选项错误。社区居委会仅起指导、协助作用，D选项亦不正确。实务中，若业主未经同意擅自“住改商”，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

3.关于前期物业服务合同的说法，正确的是（）。

A.前期物业服务合同由业主大会与物业服务企业签订

B.前期物业服务合同期限不得超过两年

C.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止

D.建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同后，无需向业主公示

答案：C

详解：前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业签订的，对物业管理区域内的全体业主具有约束力的合同。因此，A选项错误，签订主体是建设单位与物业服务企业，而非业主大会。法律并未对前期物业服务合同的期限作出强制性的“不得超过两年”的规定，其期限由双方协商确定，故B选项错误。根据《物业管理条例》，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当向业主公示，D选项错误。当业主委员会代表业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同的权利义务即终止，这是为了保障业主的自主选择权，故C选项正确。实务中，需注意前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接，避免出现管理真空或重叠。

4.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有（）权利。

A.占有、使用、收益和处分

B.占有、使用和收益，但不包括处分

C.按照约定享有占有、使用和收益

D.法定范围内的占有、使用和收益

答案：D

详解：业主对建筑物专有部分享有所有权，即占有、使用、收益和处分的权利。而对于专有部分以外的共有部分，如电梯、楼道、小区绿地等，业主享有的是共有和共同管理的权利。这种权利并非完整的所有权，其核心在于“合理使用”和“共同管理”。根据《民法典》，业主对共有部分享有法定范围内的占有、使用和收益权，但处分权通常需要通过业主共同决定（如业主大会表决）来行使，而非单个业主可以独立处分。因此，A选项的完整所有权表述错误，B、C选项亦未能准确概括其法定属性。实务中，需引导业主正确行使共有部分权利，不得损害其他业主的共同利益，例如不得擅自占用消防通道、不得私分共有收益等。

5.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当依法承担（）。

A.全部赔偿责任

B.相应的赔偿责任

C.补充赔偿责任

D.不承担赔偿责任

答案：B

详解：物业服务企业的安全保障义务来源于物业服务合同的约定和法律的规定。如果物业服务企业未能履行合同约定的安全保障义务（如监控系统失灵、安保人员擅离职守等），导致业主人身、财产受到损害，其承担的是“相应的赔偿责任”。这里的“相应”强调责任与过错程度、违约行为与损害后果之间的因果关系相适应。并非只要发生损害就承