2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)历年参考题库含答案.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)历年参考题库含答案

一、单项选择题

1.土地价格是土地（）的购买价格。

A.所有权

B.使用权

C.收益权

D.租赁权

答案：B。土地价格本质上是土地使用权的购买价格，在我国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，土地交易一般是土地使用权的流转，所以土地价格主要体现为土地使用权的价格。

2.下列不属于土地自然特性的是（）。

A.土地面积的有限性

B.土地位置的固定性

C.土地用途的多样性

D.土地质量的差异性

答案：C。土地用途的多样性属于土地的经济特性，而土地面积的有限性、位置的固定性、质量的差异性都属于土地的自然特性。

3.土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

A.替代原则

B.合法原则

C.贡献原则

D.变动原则

答案：B。最有效使用原则应当以预期收益原则和合法原则为基础，在合法的前提下，考虑土地的最有效使用方式，以实现土地的最大价值。

4.市场比较法中，进行交易情况修正时，以（）为基准。

A.正常交易价格

B.可比实例价格

C.待估宗地价格

D.市场平均价格

答案：A。交易情况修正就是将可比实例的实际交易价格修正为正常交易价格，所以是以正常交易价格为基准。

5.成本逼近法中，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为（）开发期。

A.1/2

B.整个

C.1/3

D.2/3

答案：B。土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期，因为土地取得费在开发初期就已投入。

6.剩余法中，计算利息的基础不包括（）。

A.地价

B.建筑费

C.专业费

D.租售费用

答案：D。剩余法中计算利息的基础包括地价、建筑费、专业费等前期投入的费用，租售费用一般不计入利息计算基础。

7.路线价法的理论依据是（）。

A.替代原则

B.预期收益原则

C.最有效使用原则

D.供需原则

答案：A。路线价法是在特定街道上设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该街道上，此单价称为路线价。其理论依据是替代原则，即同一路线价区段内的土地，其价格受同一因素影响，具有相似性和可替代性。

8.下列关于土地还原率的说法，错误的是（）。

A.土地还原率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率

B.土地还原率一般比建筑物还原率低

C.土地还原率越高，土地价格越低

D.土地还原率与土地使用年限无关

答案：D。土地还原率与土地使用年限有关，一般来说，土地使用年限越长，土地还原率相对越低。土地还原率是将土地纯收益还原成土地价格的比率，通常土地还原率比建筑物还原率低，且土地还原率越高，土地价格越低。

9.以下不属于影响地价的区域因素的是（）。

A.交通条件

B.基础设施条件

C.土地使用限制

D.环境质量

答案：C。土地使用限制属于影响地价的个别因素，而交通条件、基础设施条件、环境质量都属于影响地价的区域因素。

10.采用收益还原法评估土地价格时，对于收益性土地，是基于（）确定土地收益。

A.实际收益

B.客观收益

C.最高收益

D.最低收益

答案：B。采用收益还原法评估土地价格时，对于收益性土地，应基于客观收益确定土地收益，因为实际收益可能受到特殊因素影响，不能反映土地的正常收益能力。

11.基准地价系数修正法的基本原理是（）。

A.替代原理

B.区位原理

C.收益原理

D.供求原理

答案：A。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

12.土地估价报告的有效期一般为（）。

A.半年

B.1年

C.2年

D.3年

答案：B。土地估价报告的有效期一般为1年，超过有效期，土地市场情况可能发生较大变化，估价结果可能不再适用。

13.下列关于土地市场的特点，说法错误的是（）。

A.土地市场是不完全的市场

B.土地市场的地域性强

C.土地市场交易的是土地所有权

D.土地市场的供给弹性小

答案：C。在我国，土地市场交易的主要是土地使用权，而不是土地所有权，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。土地市场具有不完全性、地域性强、供给弹性小等特点。

14.以下属于土地估价中市场法适用范围的是（）。

A.学校用地

B.医院用地

C.商业用地

D.军事用地

答案：C。市场法适用于有大量交易案例的土地，商业用地市场交易活跃，有较多的可比实例，适合采用市场