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物业服务合同

一、物业服务合同的基石作用

物业服务合同，通常指业主委员会（或业主大会，前期物业阶段为建设单位）与物业服务企业之间，就物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动所订立的协议。其核心在于明确双方在物业管理服务活动中的权利与义务，是物业管理活动得以规范、有序开展的“宪法性文件”。

对于业主而言，物业服务合同是维护自身合法权益的“护身符”。它明确了业主所享有的服务内容、服务标准以及付费的依据和方式，一旦物业服务企业未能按约提供服务，业主有据可依进行维权。对于物业服务企业而言，合同则是其提供服务、收取费用、承担责任的“指南针”，使其经营活动有章可循，避免了服务的随意性和不确定性。

二、物业服务合同的主要内容

一份规范的物业服务合同应包含以下核心要素，内容需力求详尽、明确，避免模糊不清或产生歧义：

（一）当事人信息

合同首先应明确委托方（业主委员会或建设单位）与受托方（物业服务企业）的基本信息，包括名称、法定代表人/负责人、注册地址、联系方式等，确保主体资格合法有效。

（二）物业基本情况

应对物业管理区域的具体位置、四至界限、占地面积、建筑面积、物业类型、户数等基本情况进行清晰界定，明确服务的地域范围。

（三）服务范围与质量标准

这是合同的核心条款之一，必须具体明确。服务范围通常包括：

*常规性公共服务：如房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理（电梯、供水供电系统、消防系统、安防系统等）；物业管理区域内共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

*专项服务或特约服务：如家政服务、代收代缴费用、物业装饰装修管理等，需明确是否包含及具体服务内容。

*服务质量标准：应尽可能量化或明确参照标准，例如房屋完好率、设备运行正常率、绿化存活率、清洁频次、投诉处理时限等，可参照地方或行业标准，并在此基础上约定更具体的要求。

（四）服务期限

明确合同的起止时间，以及合同期满前的续约或重新选聘物业服务企业的程序。

（五）服务费用

*收费标准：应明确物业管理服务费的具体标准（如按建筑面积每平方米每月多少金额），以及不同物业类型（住宅、商业、办公等）的收费差异。

*收费方式：是包干制还是酬金制。包干制是指物业服务企业自负盈亏；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

*缴费时间与方式：明确业主缴纳物业服务费的周期（月付、季付、年付等）、截止日期以及缴费方式（线上、线下等）。

*其他费用：如停车费、公摊水电费、专项维修资金的筹集与使用办法（专项维修资金通常另有规定，合同中可明确其使用的申请流程和监督机制）等，也应一并约定。

（六）双方的权利与义务

*业主方的权利：享有接受约定服务的权利；对物业服务质量进行监督、提出意见和建议的权利；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；参加业主大会、行使投票权等。

*业主方的义务：按照合同约定按时足额缴纳物业服务费及其他相关费用；遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；装饰装修房屋时遵守相关规定；不得损害公共利益和他人合法权益等。

*物业服务企业的权利：按照合同约定提供服务并收取相应费用；对业主违反管理规约或合同约定的行为进行劝阻、制止，并向业主委员会或有关部门报告；有权要求业主委员会协助履行合同等。

*物业服务企业的义务：按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务；定期向业主委员会报告物业服务合同履行情况、财务收支状况；接受业主和业主委员会的监督；对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，并做好记录；建立健全物业管理档案资料；履行消防安全、治安防范等义务；配合政府有关部门开展工作等。

（七）物业的承接查验

明确物业承接查验的内容、标准、程序和责任，以及查验中发现问题的处理方式。这对于保障业主权益，明确物业共用部位、设施设备的初始状况至关重要。

（八）违约责任

这是保障合同履行的关键条款。应分别约定业主逾期缴费、违反管理规约等行为的违约责任，以及物业服务企业未按约定提供服务、服务质量不达标、擅自提高收费标准或扩大收费范围等行为的违约责任。违约金的计算方式或数额应尽可能明确。

（九）合同的变更、解除与终止

约定在何种条件下合同可以变更、解除或终止，以及相应的程序和后果。例如，服务期限届满、双方协商一致、一方严重违约等。合同终止时，物业服务企业应如何办理资料、财