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住房租赁合同

住房租赁合同是规范出租人与承租人权利义务关系的核心法律文件，其订立与履行直接关系到租赁双方的合法权益。2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行，为住房租赁合同的签订与履行提供了明确的法律依据。根据该条例规定，住房租赁合同的订立需遵循平等、自愿、公平、诚信原则，且必须采用实名签订方式，合同内容需涵盖主体信息、租赁标的、权利义务、押金条款、备案要求等核心要素，同时对住房租赁企业的经营行为及争议解决机制作出了详细规范。

一、合同主体的法定要求

住房租赁合同的主体包括出租人和承租人，双方需满足《住房租赁条例》规定的资格条件。出租人应为具有完全民事行为能力的自然人或合法设立的企业，需向承租人出示身份证明材料及拟出租住房的不动产权属证书或其他合法出租权利证明，并配合承租人查询房屋权属、抵押、查封等信息。若出租人委托住房租赁企业或经纪机构代为出租，还需提供书面授权委托书。承租人同样需提供真实身份证明，企业作为承租人的，应出具营业执照等主体资格证明文件。出租人有权核验承租人身份，对拒绝提供身份证明的单位或个人，不得签订租赁合同。

住房租赁企业作为特殊主体，需具备与经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，其经营范围应明确标注“住房租赁”，并自领取营业执照之日起30日内向所在地房产管理部门报送开业信息。对于自然人转租住房达到规定规模的，需参照住房租赁企业标准执行，包括房源信息备案、资金监管等要求，以遏制“二房东”层层转租、哄抬租金等乱象。

二、租赁标的的合规性标准

用于出租的住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等强制性标准，不得危及人身安全和健康。《住房租赁条例》明确禁止将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，同时要求租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积需符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。例如，部分城市规定人均租住面积不得低于5平方米，单间居住人数不得超过2人（抚养抚养关系除外），以保障承租人的基本居住条件。

出租人需确保房屋结构安全，消防设施完好有效，燃气、电气线路符合安全规范。交付房屋前，应向承租人说明房屋的承重结构、消防通道位置及安全注意事项。若房屋存在安全隐患，承租人有权要求出租人整改，整改期间可暂时减免租金或解除合同。

三、权利义务的明确划分

（一）出租人的主要义务

信息披露义务：如实告知承租人房屋的权属状况、抵押情况、已知瑕疵及周边环境信息，不得隐瞒房屋存在的重大质量问题或权利限制。

房屋维护义务：负责租赁住房主体结构、消防设施、燃气管道等重大设施的维修养护，确保房屋符合安全居住条件。因房屋质量问题导致承租人人身或财产损失的，出租人需承担赔偿责任。

不得非法干预义务：未经承租人同意，不得擅自进入租赁住房，确需进入检查维修的，应提前通知承租人并约定时间，紧急情况下（如火灾、漏水等）可立即进入，但需事后及时告知。

解约通知义务：依法解除合同的，应提前通知承租人，并为其腾退住房留出合理时间（一般不少于15日），不得采取暴力、威胁、断水断电等非法方式迫使承租人腾退。

（二）承租人的主要义务

合理使用义务：安全、合理使用房屋及附属设施，不得损坏承重结构、擅自拆改消防设施或私拉乱接水电气管线。因使用不当造成房屋损坏的，需承担维修或赔偿责任。

遵守规约义务：遵守物业管理规定，不得任意弃置垃圾、超标排放污染物、制造噪声或实施高空抛物等危害公共利益的行为。租赁住房用于集体宿舍的，需遵守当地关于集体居住的特殊规定。

转租限制义务：未经出租人书面同意，不得擅自转租、分租房屋，或以合作经营等名义变相转租。擅自转租的，出租人有权解除合同并要求承租人赔偿损失。

配合备案义务：协助出租人办理租赁合同备案手续，提供必要的身份信息和材料。若出租人未主动备案，承租人可单独向房产管理部门申请备案。

四、备案与押金的规范管理

（一）租赁合同备案

《住房租赁条例》确立了租赁合同强制备案制度，出租人和承租人签订合同后，应通过住房租赁管理服务平台向租赁住房所在地房产管理部门备案。备案内容包括双方身份信息、房屋坐落、租金、租赁期限、押金数额等。备案不收取任何费用，房产管理部门需在3个工作日内完成审核并出具备案证明。备案具有对抗第三人的效力，例如，已备案合同可作为承租人办理居住证、提取公积金、子女入学的依据之一；未备案的合同虽不影响法律效力，但可能影响承租人享受公共服务的权利。

（二）押金条款的约定

押金数额由双方协商确定，但一般不超过1个月租金。合同需明确押金的返还时间（通常为租赁期满或合同解除后3日内）及扣减情形，包括承租人拖欠租金、损坏房屋设施、未恢复房屋原状等。除合同约定情形外，出租人不得无理由扣减押金。例如，租赁期满承租人结清租金、物业费且房屋无损坏的，出租人需全额退还押金；若存在少量污渍等自然