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微众银行蛋壳公寓贷款合同

微众银行与蛋壳公寓合作的“租金贷”业务，曾是长租公寓市场金融创新的典型模式，却在2020年因蛋壳公寓资金链断裂演变为一场多方权益纠纷。这场危机的核心，在于租户、蛋壳公寓与微众银行之间的两份关联合同——租赁合同与借款合同的权责交叉，以及贷款合同条款在风险爆发前后的争议性调整。

事件的起点是“租金贷”的运作逻辑：租户通过微众银行申请一年期贷款，银行将全额租金一次性支付给蛋壳公寓，租户则按月向银行偿还贷款本息。在此模式下，租户需同时签订两份合同：与蛋壳公寓的租赁合同约定“提前退租则贷款合同解除”，与微众银行的借款合同（V2.5版本）则未明确租户在资金流转中的直接责任。这种“双合同绑定”设计，在蛋壳公寓正常运营时看似便捷，却为后续风险埋下隐患。2020年6月起，蛋壳公寓陷入流动性危机，多地出现房东未收到租金、租户被强制清退的情况。此时，租户发现自己仍需继续偿还贷款，而微众银行的合同条款已悄然更新。

合同条款的争议集中体现在V2.5与V2.7版本的差异。早期V2.5版本合同中，贷款的偿还责任与租赁合同直接挂钩，若租户因蛋壳原因退租，理论上无需继续承担债务。但2020年9月推出的V2.7版本新增了条款4.4，规定“租户提前退租时，需将蛋壳退还的剩余租金优先用于偿还贷款，且蛋壳可直接将退款划转至银行账户”。这一条款被质疑为单方面转移风险：原本由蛋壳与银行之间的资金结算，转变为租户需自行向蛋壳追讨退款以还贷的义务。更值得关注的是版本更新的时间节点——恰在蛋壳资金链问题公开化前夕，这种“未雨绸缪”的条款调整，让租户陷入“房钱两空”的困境：既被房东驱离，又需向银行还款。

从法律层面审视，贷款合同的效力与条款变更的合法性成为争议焦点。根据合同法基本原则，合同修改需双方协商一致，单方面变更对相对方无约束力。针对V2.7版本条款，法律界普遍认为，若微众银行在未明确告知租户的情况下新增条款4.4，该部分内容应属无效。此外，两份关联合同的关系认定存在矛盾：租赁合同约定“退租即解除贷款”，而借款合同却强调“贷款独立于租赁关系”，这种冲突导致租户陷入法律悖论。司法实践中，多地法院倾向于认定蛋壳公寓与房东之间为租赁合同关系，而非委托代理关系，这意味着蛋壳作为“二房东”违约时，房东有权解除合同并收回房屋，但租户的贷款债务却不因租赁关系终止而消失。

事件的后续处理折射出金融创新与风险管控的失衡。2020年12月，微众银行发布公告，宣布对受影响租户实行“免息延期”政策：2023年12月31日前暂停扣款、不计利息、不影响征信，并通过“债权转让”方式，将租户对蛋壳的租金债权转为银行对蛋壳的债权。这一“兜底”措施虽暂时缓解了租户压力，却也暴露了模式设计的缺陷：银行在放款前未充分核查蛋壳的资金用途，过度依赖其“高收低租”的扩张模式；而租户在签订合同时，往往未意识到贷款的独立性，将“月付租金”与“月供贷款”混为一谈。

这场纠纷的影响远超单一事件范畴。对租户而言，“租金贷”从“减负工具”变为“信用枷锁”，部分人因逾期记录影响后续信贷；对微众银行，此次危机导致15亿元坏账计提，更引发公众对互联网银行风控能力的质疑。监管层面则加速出台新规，要求长租公寓“租金贷”规模不得超过租金总额的30%，且必须明确告知租户贷款性质。法律层面，多地法院在判决中强调“金融机构需对格式条款尽到提示义务”，若贷款合同与租赁合同存在冲突，应作出不利于提供格式条款一方（银行）的解释。

更深层的启示在于，金融创新必须以风险共担为前提。微众银行与蛋壳公寓的合作中，银行将资金风险完全转嫁给个体租户，既未要求蛋壳提供担保，也未设立风险准备金，最终在蛋壳违约时不得不以“社会责任”名义兜底。这种“创新-爆发-补救”的路径，揭示了互联网金融在场景嵌入过程中，如何因忽视多方权益平衡而陷入系统性风险。事件过后，长租公寓市场的“租金贷”业务大幅收缩，取而代之的是更严格的资金监管与更透明的合同设计，这或许是这场危机留给行业最深刻的教训。