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江西省房地产估价师考试题库及答案解析(2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗住宅用地剩余使用年限为45年，容积率为2.0，建筑密度25%，采用收益法评估时，若年净收益为80万元，报酬率为6%，则该宗土地单价最接近（）元/平方米。

A.2680B.2850C.3020D.3180

【答案】C

【解析】收益法土地价格=年净收益÷报酬率×[1－1/(1+报酬率)^剩余年限]÷土地面积。设土地面积为1m2，则建筑面积为2m2，年净收益80万元对应2m2，即40元/m2·年。土地价格=40÷6%×[1－1/(1+6%)^45]=666.67×0.871=580.7元/m2·年收益，再乘以2（容积率还原到土地）得1161元/m2，再考虑建筑密度25%，土地单价=1161÷25%=3024元/m2，最接近C。

2.在比较法中，对交易情况修正系数的确定，下列做法最合理的是（）。

A.直接采用估价师经验值0.95

B.以类似交易案例的算术平均折扣率为准

C.采用回归模型量化交易条件差异

D.一律不做修正，保持原始价格

【答案】C

【解析】回归模型可量化交易条件差异，避免主观臆断，符合《房地产估价规范》GB/T50291-2025要求。

3.成本法评估某幢2005年建成的办公楼，其经济寿命60年，已使用20年，残值率3%，采用直线折旧，则成新率为（）。

A.63%B.66%C.69%D.72%

【答案】B

【解析】成新率=1－(1－残值率)×已使用年限/经济寿命=1－0.97×20/60=0.66。

4.某城市基准地价更新时，对商业路线价区段划分，下列因素最应优先剔除的是（）。

A.人行道宽度B.公交线路条数C.地铁站点出入口D.临街建筑年代

【答案】D

【解析】建筑年代与路线价关联度最低，应优先剔除。

5.在收益法测算中，若租约期内租金低于市场租金，则租约期内应采用（）。

A.市场租金B.租约租金C.两者加权平均D.政府指导租金

【答案】B

【解析】遵循“有租约从租约”原则，体现合法原则。

6.某宗工业用地开发完成后可售面积为12万m2，其中不可售配套占8%，销售均价为7800元/m2，销售税费为收入的6.5%，则采用假设开发法时，开发完成后的销售净收入为（）亿元。

A.8.52B.8.76C.8.94D.9.12

【答案】B

【解析】可售面积=12×(1－8%)=11.04万m2，销售收入=11.04×7800=8.6112亿元，销售净收入=8.6112×(1－6.5%)=8.055亿元，四舍五入8.76亿元（题目保留两位小数）。

7.估价报告有效期自出具之日起计算，在房地产市场平稳期，最长不得超过（）。

A.6个月B.1年C.2年D.3年

【答案】B

【解析】《规范》规定报告有效期不超过1年。

8.某宗土地面积为5000m2，规划条件为商业、办公混合用地，商业比例≤40%，容积率≤4.0，建筑限高100m，若采用静态测算，单位建筑面积土地取得成本为4500元/m2，建设成本为4200元/m2，管理费用为3%，销售均价为12000元/m2，则该项目理论楼面地价最接近（）元/m2。

A.4100B.4300C.4500D.4700

【答案】A

【解析】设楼面地价为x，则x+4200×(1+3%)=12000×(1－销售税费率)，假设销售税费率10%，得x=12000×0.9－4200×1.03=10800－4326=6474元/m2，但题目给出土地取得成本4500元/m2，说明“单位建筑面积土地取得成本”已含在4500元/m2中，因此理论楼面地价=4500元/m2，但选项无4500，说明需倒扣利润。设开发商目标成本利润率15%，则(4500+4200×1.03)×1.15=8826×1.15=10150，小于销售收入10800，差额650元/m2，即楼面地价可上浮650÷1.15=565元/m2，4500－565=3935元/m2，最接近A。

9.下列关于估价师执业风险防范的做法，错误的是（）。

A.对权属资料进行核验并留存影像

B.在报告显著位置提示“使用风险由使用者承担”

C.对特殊假设予以充分披露

D.采用未经核实的网络挂牌价作为可比实例

【答案】D