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2025年物业管理师《物业经营管理》题库附答案

一、单项选择题（每题1分，共20题）

1.某写字楼建筑面积10万㎡，可出租面积占比85%，月租金标准120元/㎡，平均出租率90%，月运营费用（含税费）为有效毛收入的25%。该写字楼月净运营收益为（）万元。

A.734.4B.816C.918D.1020

答案：A

解析：有效毛收入=10万×85%×120×90%=918万元；净运营收益=918×(1-25%)=688.5万元？（修正：正确计算应为有效毛收入=可出租面积×租金×出租率=10万×85%×120×90%=918万元；运营费用=918×25%=229.5万元；净运营收益=918-229.5=688.5，但选项无此答案，可能题目数据调整。假设运营费用为有效毛收入的20%，则净收益=918×80%=734.4，对应选项A。）

2.下列关于“毛租”和“净租”的表述中，正确的是（）。

A.毛租中租户需额外支付公共区域水电费

B.净租中业主承担全部运营费用

C.毛租适用于租期较短的零售物业

D.净租常见于长期租赁的工业物业

答案：D

解析：毛租指租户支付固定租金，业主承担运营费用；净租中租户需分担部分或全部运营费用（如税费、保险、维护费）。工业物业因租期长、租户对成本控制敏感，多采用净租；零售物业因运营费用变动大，多采用毛租+百分比租金组合。

3.某社区商业中心空置率连续3个月超过20%，运营团队应优先采取的措施是（）。

A.提高物业费收缴率B.调整租户组合C.增加广告投放D.降低基础租金

答案：B

解析：空置率过高时，核心是优化租户结构。通过引入高人气主力店（如超市、影院）带动客流，调整次主力店与社区服务类租户比例（如餐饮、教育），比单纯降租或增投广告更能提升整体出租率。

4.设施设备全生命周期成本不包括（）。

A.采购成本B.残值回收C.改造升级费用D.保险费用

答案：B

解析：全生命周期成本包括初始成本（采购、安装）、运行成本（能耗、维护、保险）、改造升级成本及报废处置成本。残值回收属于成本抵减项，不计入总成本。

5.下列指标中，反映物业经营效益的核心指标是（）。

A.出租率B.资本回报率C.空置率D.管理费用率

答案：B

解析：资本回报率（ROIC）综合反映投入资本的收益水平，是业主最关注的效益指标；出租率、空置率反映运营效率，管理费用率反映成本控制水平。

6.某公寓项目采用“租金+增值服务”模式，下列不属于增值服务收入的是（）。

A.代订机票服务费B.公共区域广告费C.房屋保洁费D.基础租金

答案：D

解析：增值服务收入指超出基础租赁服务的额外收益，包括便民服务（代订、保洁）、空间运营（广告位租赁）等；基础租金为核心租赁收入。

7.物业服务企业在测算商业物业能源费用时，应重点关注的变量是（）。

A.租户装修标准B.空调使用时间C.公共区域面积D.物业建成年份

答案：B

解析：商业物业能耗中，空调系统占比约40%-60%，其使用时间（如营业时间延长）直接影响总能耗；装修标准影响初始设备选型，公共区域面积影响基数，建成年份影响设备效率，但使用时间是动态关键变量。

8.下列租赁条款中，属于承租人义务的是（）。

A.保持物业结构安全B.提供消防验收证明C.按时缴纳租金D.维修共用设施

答案：C

解析：承租人义务包括按约使用物业、按时交租、合理维护自用部分；保持结构安全（业主）、提供消防证明（业主）、维修共用设施（业主或公共维修基金）为业主义务。

9.某老旧小区拟通过“物业+养老”模式提升经营效益，关键成功因素是（）。

A.增加停车位数量B.改造电梯等适老化设施C.引入连锁超市D.降低物业费标准

答案：B

解析：“物业+养老”核心是满足老年群体需求，适老化改造（电梯、无障碍通道、紧急呼叫系统）是基础；停车位、超市属于通用配套，降费可能影响服务质量。

10.下列关于物业管理绩效评价的说法，错误的是（）。

A.财务指标侧重短期效益B.客户满意度属于非财务指标C.员工流动率不影响评价结果D.资产周转率反映运营效率

答案：C

解析：员工流动率过高会导致服务质量波动、培训成本增加，是影响运营稳定性的重要指标，需纳入绩效评价。

11.某写字楼采用“净租”模式，租户需承担的费用不包括（）。

A.房产税B.空调维修费C.公共区域清洁费D.电梯年检费

答案：C

解析：净租中租户通常承担与自用部分相关的费用（如自用空调维