2025年房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析(安徽).docxVIP

2025年房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析(安徽)

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗位于合肥市政务区、规划用途为商务金融用地的出让地块，剩余土地使用年限35年，容积率为4.5，建筑密度35%，绿化率25%。若采用基准地价系数修正法评估，下列修正因素中最应优先调整的是（）。

A.容积率修正

B.期日修正

C.年期修正

D.开发程度修正

答案：C

解析：剩余年限35年，与法定最高出让年限40年相差5年，年期修正对地价影响幅度最大，应优先调整。

2.芜湖市镜湖区某旧改项目，征收范围内有一幢1998年建成的钢混结构办公楼，经济耐用年限60年，残值率0。经现场查勘，剩余物理寿命42年，剩余经济寿命38年。测算折旧时，应采用的年限为（）。

A.60年

B.42年

C.38年

D.以短原则取38年

答案：D

解析：经济寿命决定折旧年限，物理寿命仅作参考，按“以短为准”原则取38年。

3.蚌埠市某宗工业用地，土地面积20000m2，建筑面积8000m2，厂区红线内配套道路、绿化、堆场占地6000m2。采用成本法评估时，土地开发费应分摊的基数为（）。

A.20000m2

B.8000m2

C.6000m2

D.12000m2

答案：A

解析：土地开发费按整个宗地面积分摊，与建筑占地、配套占地无关。

4.阜阳市某住宅小区配建地下车位500个，其中人防车位150个，非人防车位350个。评估整体车位价值时，下列处理方式正确的是（）。

A.人防车位按收益法，非人防车位按市场比较法

B.人防车位按成本法，非人防车位按收益法

C.均按市场比较法

D.均按收益法

答案：B

解析：人防车位不得出售，收益受限，适用成本法；非人防车位可租可售，适用收益法。

5.六安市某商业综合体，1—4层为持有型购物中心，5—24层为可售型公寓。评估整体抵押价值时，应遵循的估价基本事项顺序为（）。

A.确定估价目的→界定估价对象→明确价值时点→确定价值类型

B.界定估价对象→确定估价目的→明确价值时点→确定价值类型

C.确定价值时点→界定估价对象→确定估价目的→确定价值类型

D.确定价值类型→界定估价对象→确定估价目的→明确价值时点

答案：A

解析：估价程序法定顺序：目的→对象→时点→类型。

6.滁州市某宗商住混合用地，出让合同约定商业占比≤30%，实际规划批复商业占比28%。若采用假设开发法，预测开发完成后的商业部分售价时，应选取的可比实例商业占比范围为（）。

A.20%—35%

B.25%—30%

C.28%±5%

D.30%以内即可

答案：B

解析：可比实例应与估价对象规划条件相近，±2%范围内最合理。

7.马鞍山市某在建工程，已结构封顶，形象进度85%，已投入总成本4.2亿元，后续还需投入0.8亿元。采用假设开发法时，续建成本利息计算的计息期应为（）。

A.整个开发期

B.剩余建造期

C.已建造期

D.销售期

答案：B

解析：利息只计算续建部分在剩余建造期内发生的资金成本。

8.宣城市某宗旅游民宿用地，剩余年限25年，年净收益稳定在80万元，报酬率7.5%，采用收益法测算地价时，应选用的收益资本化公式为（）。

A.V=a/r

B.V=a/r×[1－1/(1+r)^n]

C.V=a/(r－g)

D.V=a×n

答案：B

解析：有限年期且净收益不变，应选用收益折现公式。

9.铜陵市某铜矿配套仓储用地，土地面积30000m2，容积率0.6，建筑系数45%。若采用基准地价系数修正法，其容积率修正系数表最高仅到2.0，应进行的处理为（）。

A.按2.0确定修正系数

B.按0.6确定修正系数

C.采用数学外推法估算

D.改用成本法

答案：C

解析：基准地价修正表未覆盖时，可依据趋势做数学外推，但需在报告中充分说明。

10.黄山市某景区民宿，2024年旺季入住率92%，淡季入住率38%，年平均房价420元/间·夜，年均经营成本占收入55%，适用报酬率8%，收益年限30年。采用收益法评估时，年净收益估算公式为（）。

A.年净收益=420×365×入住率×(1－55%)

B.年净收益=420×365×(92%+38%)÷2×(1－55%)

C.年净收益=420×365×平均入住率×(1－55%)

D.年净收益=420×365×(1－55%)

答案：C

解析：应取年平均入住率，即按淡旺季客房量加权