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抵押贷款基础知识完全解读

抵押贷款，通俗讲就是?“用您要买的房子作为抵押物，向银行借钱”?的行为。您支付一部分首付款，银行支付剩余的房款，然后您在未来几十年内，分期向银行偿还贷款本金和利息。

一、核心概念篇

贷款人vs.借款人

贷款人：指银行或金融机构，是出借资金的一方。

借款人：指购房者，是申请贷款并负有还款责任的一方。

首付款

您自己需要一次性支付给卖方的购房款的一部分。根据政策，首付比例通常为房屋总价的20%、30%或更高。

贷款本金

您向银行借款的总金额，即?房屋总价-首付款。

贷款期限

您计划还清全部贷款所需的时间。在中国，最长期限一般为30年，且申请人年龄与贷款期限之和不超过70或75岁。

贷款利率

银行借给您资金所收取的“租金”，是成本的核心。目前国内房贷利率主要与贷款市场报价利率（LPR）?挂钩。

LPR：由全国18家银行共同报价产生，每月20日公布。您的贷款利率计算公式为：房贷利率=LPR+基点（BP）。

基点（BP）：银行根据您的信用状况、当地政策等确定的加点数，一旦合同签订，BP是固定不变的。LPR部分则会根据重定价周期变化。

还款方式

等额本息：每月还款总额固定。前期还款中，利息占比高，本金占比低；随着时间推移，本金占比逐渐升高。优点是月供压力稳定，便于记忆和规划；缺点是总利息支出较多。

等额本金：每月偿还的本金固定，利息随剩余本金减少而递减，因此月供总额逐月递减。优点是总利息支出较少；缺点是前期月供压力较大。

抵押物

即您所购买的房产。在贷款还清之前，房子的“他项权利”属于银行。如果未能按时还款，银行有权依法处置该房产。

二、贷款流程篇

一份标准的抵押贷款流程如下：

资质预审与看房：在正式看房前，可先找银行或贷款顾问预估自己的贷款额度和资质。

签合同与付定金：与卖方签订购房合同，并支付定金。

正式申请贷款：携带身份证、户口本、结婚证（或单身证明）、收入证明、银行流水、购房合同等材料，向银行提交贷款申请。

银行审批：银行会对您的信用记录、还款能力、房屋价值等进行严格审核。

面签与审批通过：审核通过后，您需要与银行签订正式的《借款合同》。

办理抵押登记：您和银行工作人员需到不动产登记中心，将房产抵押给银行，办理“他项权证”。

银行放款：银行拿到他项权证后，会将贷款资金直接划拨至卖方账户。

按时还款：从放款后的下个月开始，您需要按月足额偿还贷款。

还清贷款解押：全部贷款还清后，从银行领取“贷款结清证明”，并去不动产登记中心办理解除抵押手续，此时房子才完全属于您。

三、关键指标与计算篇

如何计算月供？

无需手动计算，可使用各大银行官网或手机APP的“房贷计算器”，输入贷款金额、期限、利率，即可快速算出等额本息和等额本金下的月供详情。

什么是“个人征信报告”？

您的“经济身份证”，记录了您过去的借贷、还款、信用卡使用等情况。信用良好是申请贷款的前提，若有连续逾期记录，很可能被拒贷。

收入证明要求？

银行要求您的月收入至少是?月供的两倍。如果收入不足，可以增加共同借款人（如配偶、父母）。

负债率？

您名下所有贷款的月供总额占月收入的比例。银行会综合评估您的负债情况，负债过高会影响贷款审批。

四、重要注意事项与建议

关注LPR变化：您的房贷利率不是一成不变的。它会根据您选择的重定价日（通常是每年1月1日或贷款发放日）调整，依据最新的LPR进行计算。如果LPR下降，您的月供也可能随之减少。

公积金贷款vs.商业贷款

公积金贷款：利率更低，是首选。但有最高额度限制，且需要连续足额缴存一定期限才能申请。

商业贷款：利率高于公积金贷款，但额度较高。

组合贷款：当公积金贷款额度不足时，可同时申请商业贷款进行组合，是常见的贷款方式。

不要逾期还款！?逾期不仅会产生罚息，更会严重影响您的个人征信，对未来的贷款、出行甚至就业都可能造成阻碍。

提前还款的考量

提前还款通常需要支付一定违约金（具体看合同约定）。

在还款初期（特别是等额本息方式下）提前还款，节省的利息较多。到了还款后期，大部分利息已还完，提前还款意义不大。

如果您的投资收益率高于房贷利率，则不必急于提前还款。

保留好所有文件：购房合同、借款合同、还款记录、完税证明等所有相关文件都应妥善保管，直至贷款全部还清并完成解押。

总结：

办理抵押贷款是人生中的一件大事，充分了解其基础知识，能帮助您做出更明智的决策，避免潜在风险。在操作前，多咨询几家银行，对比不同银行的利率和服务，选择最适合自己的贷款方案。