优化物业管理水平：调研分析与文化社区建设策略.pdfVIP

第一部分提高物业管理水平的整体设想与策划

第一章项目调研

为使日后的管理服务工作更加贴近美的雅园的实际情况，我们数次赴现场及地产总

部调研，了解的基本情况如下：

1.为层建筑，容积率较高，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较

多，由此装修、停车、、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。物业管理

企业来用何种管理方式，方可应付自如？

2.该项目为分期开发，从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程

收尾及二期施工）长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理较大。

3.美的雅园作为2001年地产（）开发建设的重点工程，首次采用议标的方式

选聘物业管理企业，引起了下属物业管理企业的高度重视，未来物业管理工作必须以实现业

主满意、开发商满意、社会满意为终极目的。

4.据我们的研究分析，未来的业主以白领阶层的首次置业者及来深工作多年的工薪阶层为

主。完全借助以往的运作模式来为这些中、青年家庭服务，能否满足他们的服务需求呢？让

我们共同关注一下入住人群的特点：

5.美的雅园未来的业主多为白领及具有一定学历的工薪阶层，素质相对较高，对物业管

理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为带来更清新的时代气息、衍生更现代的居

住理念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理的现代化。

6.美的雅园业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所的服务产品也应是“质优

价廉”的，而且不能违背业主的客观需求过剩的服务产品。

第二章管理目标——构建“文化社区”

根据我们的调研结果显示：美的雅园应是“文化入”的居所，“文化人”重情、讲理、守

法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的

愿望。

我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传

统家居理念与现活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，

一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼

有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环

境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物

业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和，以降低管理难度，提升管理效果。

我们的设想是：

－、倡导“全员参与”的管理文化

在我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过

地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协

PartOne:Overallvisionandnningtoimproveproperty

managementlevel

Chapter1Project

Research

InordertomakefuturemanagementserviceworkclosertotheactualsituationofMideaGraceland,wewenttothesite

andtherealestategroupheadquartersseveraltimesforinvesti