2025年第三季度上海房地产市场回顾-CBRE-2025.pdfVIP

2025年第三季度，上海办公楼市场录得2个新项⽬交付，分别是世博板块的世博天地T2，以及前滩板

块的前滩尚，共计体量11.6万平⽅⽶。

本季度市场延续上季度缓步复苏态势，净吸纳量环⽐微升6.7%⾄10.0万平⽅⽶。前三季度累计净吸纳

量达27万平⽅⽶，已超越去年全年⽔平。整体空置率环⽐微降0.1个百分点⾄22.4%。

从⾏业需求来看，⾦融业连续三个季度领跑市场，占⽐达23%，主要受到保险和基⾦公司的需求推

动；TMT上升⾄第⼆位，占⽐22%，增⻓动⼒源于⼈⼯智能以及数字解决⽅案类企业的旺盛需求；消

费品零售业位列第三，占⽐15%，快消及时尚品牌的扩张成为其主要驱动⼒；专业服务业排名第四，占

⽐11%，主要受益于法律和咨询公司的搬迁扩张需求；值得关注的是，交运仓储⾏业本季度跻身前五，

占⽐达5%，这⼀变化释放出物流、电商及进出⼝贸易持续向好的积极信号。

从区位表现来看，本季度五⻆场跃居⾸位，主要来⾃字节跳动集团的扩租以及部分消费品零售企业的搬

迁需求；淮海中路位列第⼆，增⻓动⼒来源于保险等⾦融公司的推动，其中太平洋新天地中⼼在本季度

最为活跃；陆家嘴排名第三，以⾦融和专业服务类企业的搬迁需求为主，尤其是板块内部流动较为活

跃；虹桥板块位居第四，制造业和专业服务类企业的活跃度保持⾼位；南京⻄路位列第五，奢侈品零售

⾏业及⾦融⾏业构成其核⼼需求来源。

租⾦⽅⾯，第三季度全市租⾦报价环⽐下跌0.8%⾄每⽉每平⽅⽶244.9元，有效租⾦下跌2.3%⾄每⽉

每平⽅⽶170.4元。受新项⽬持续⼊市的影响，租⾦⽔平短期内仍将承压。

2025年第三季度，新天地东台⾥8.8万平⽅⽶商业体正式开业，以街区式空间设计重新定义商业体验。

新项⽬通过融合品质餐饮、运动品牌全新形象店与及沉浸式夜经济业态，实现公共空间利⽤率提升，重

新定义了零售空间的社交与体验价值，推动商业地产从封闭空间⾛向城市融合的新趋势。

新项⽬⼊市推动全市净吸纳量达5.1万平⽅⽶，但空置率环⽐微升0.2百分点⾄8.8%。核⼼商圈存量项

⽬延续品牌调整趋势，租⾦⽔平⼩幅回调⾄每天每平⽅⽶31.7元，市场呈现结构性调整特征。

当季，零售品类以68%的占⽐主导市场需求，其中运动户外类表现尤为突出，在服饰细分领域（占零

售需求38%），品牌升级趋势显著。成熟品牌如TheNorthFace在港汇恒隆⼴场升级形象，并于新天

地东台⾥开设⾼级全品类店，显示其多层级市场策略。新晋品牌如Popbasic于世纪汇⼴场开设中国⾸

店，Oneup中国⾸店则随着新天地东台⾥⼀⻬亮相。

在情绪经济驱动下，玩具礼品与珠宝饰品成为亮点。⽑绒玩具（如Mchugs）、⻩⾦饰品（如⽼铺⻩⾦）

及⾹氛品牌（如Aesop、Sabon）积极在核⼼与⾮核⼼商圈开设⾸店或快闪店，显示此类提供情感价

值与个性表达的品类，正通过⾸店经济+场景化体验的组合策略，在主要商务塑造品牌势能，同时借助

快闪店模式精准、形成差异化竞争壁垒。

餐饮需求位居第⼆，占⽐28%。地⽅特⾊菜系，尤其是云贵川⻛味的中餐品牌持续扩张。同时，夏季

催热了冰淇淋消费，意⼤利Gelato品牌SteccoNatura等新店开业。此外，中式茶饮与酸奶品牌（如楼

下酸奶、隐⼊茶⼭）延续拓店势头，遍布各层级商圈。

三季度共有三个新项⽬⼊市，共计36.6万平⽅⽶，分别是普洛斯桃浦智慧冷链产业园⼀期（双层坡道

库），⾯积7.4万平⽅⽶，EQT⻘浦物流园（三层坡道库），⾯积8.5万平⽅⽶，普林智创绿⾕奉贤南产业

园（双层坡道库及三层混合库），⾯积20.7万平⽅⽶。

上海宏观经济继续稳步复苏，上海出⼝前⼋⽉同⽐增⻓10%以上，同时⼯业总产值及消费增速回升⾄

4%左右，呈现出全⾯的复苏。在良好的经济形势下三季度仓储市场录得13.6万平⽅⽶净吸纳，普洛斯

桃浦智慧冷链产业园⼏乎满租⼊市，主要租户包括超市及⻝品饮料。除了普陀区和⻘浦区需求增⻓外，

闵⾏区通过“以价换量”录得⼩⾯积去化。国补效应退潮带来部分短租退租，⾦⼭区本季度录得负吸纳。

⾏业结构来看，三⽅物流依然是最⼤的新租主⼒，占⽐48%，和上季度持平，制造业租户积极扩张，

占⽐⼤幅提升⾄42%，主要租户来⾃医疗器械和半导体企业。

全市空置率环⽐⼩幅上升⾄29.0%，其中⻘浦区实现连续三个季度空置率下降，除嘉定