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土地增值税申报及审核流程

一、引言

土地增值税作为房地产开发及转让环节的重要税种，因其计税依据复杂、涉及金额巨大、政策专业性强，一直是企业财税管理和税务机关监管的重点与难点。准确把握土地增值税的申报流程，清晰理解税务机关的审核要点，不仅是企业依法履行纳税义务、规避税务风险的基本要求，也是提升自身财税管理水平、实现健康发展的内在需要。本文将从实务操作角度，对土地增值税的申报流程与税务机关的审核要点进行系统梳理与深度解析，旨在为相关从业人员提供具有指导性和操作性的参考。

二、土地增值税申报流程详解

土地增值税的申报，尤其是房地产开发企业的土地增值税清算申报，是一个系统性的工作，需要企业在日常核算的基础上，进行专门的归集、整理、鉴证和申报。

（一）应税行为的界定与申报义务发生时间

首先，纳税人需明确自身是否发生了应税行为。土地增值税的应税行为包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入。这里的“收入”包括货币收入、实物收入和其他收入。

申报义务的发生时间通常与转让房地产的交易环节相关。对于房地产开发企业而言，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可能需要按规定预缴土地增值税；而当达到税法规定的清算条件时，则需进行土地增值税的清算申报。非房地产开发企业或个人转让房地产，也应在转让合同签订后、办理产权过户手续前，进行纳税申报。

（二）清算单位的确定与计税依据的归集

1.清算单位的划分：这是土地增值税申报的起点，也是核心环节之一。根据相关规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对不同类型房地产（如普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产）应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。企业需依据项目立项、规划、施工、销售等实际情况，合理划分清算单位，确保申报数据的准确性与合规性。

2.收入的确认与归集：纳税人转让房地产所取得的收入，应全部纳入应税收入范围。这包括直接销售房产取得的房款、预售款，以及视同销售房地产取得的收入（如将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等）。企业需建立清晰的收入台账，区分不同清算单位、不同类型房地产的收入，并确保收入确认的真实性和完整性。对于销售价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行调整。

3.扣除项目金额的确认与归集：扣除项目金额的准确核算直接影响应纳税额的计算，是申报的重中之重。

*取得土地使用权所支付的金额：包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

*房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。这些成本需与清算项目直接相关，并能提供合法有效凭证。

*房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。其扣除计算有两种方式，企业需根据自身情况选择适用并提供相应证明。

*与转让房地产有关的税金：包括在转让房地产时缴纳的营业税（营改增后为增值税附加）、城市维护建设税、印花税。教育费附加也可视同税金扣除。

*旧房及建筑物的评估价格：对于转让旧房及建筑物的纳税人，可按旧房及建筑物的评估价格扣除。

*其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计一定比例扣除。

在归集扣除项目时，务必遵循权责发生制原则、配比原则和相关性原则，确保各项扣除真实、合法、准确。

（三）土地增值税应纳税额的计算

在准确确认应税收入和扣除项目金额后，即可按照以下步骤计算土地增值税应纳税额：

1.计算增值额：增值额=应税收入总额-扣除项目金额合计

2.计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额合计×100%

3.确定适用税率及速算扣除系数：根据计算出的增值率，对照土地增值税四级超率累进税率表，确定适用税率和速算扣除系数。

4.计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

对于符合清算条件的项目，需按上述步骤进行详细计算，并填写《土地增值税清算申报表》。

（四）纳税申报与资料提交

纳税人应在规定的申报期限内，向主管税务机关提交《土地增值税纳税申报表》（或《土地增值税清算申报表》）及相关资料。申报资料的完整性和规范性直接影响申报的效率和后续审核。通常应包括：

*房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

*项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银