业务部专业管理制度A.docVIP

业务部专业管理制度

为规范业务工作制度，提高业务工作质量，提高各业务专员工作水平特别制定了本章程，该章程重要涉及主导项目的开发及可行性分析、房地产市场短期、中期预测分析，以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展、办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、协调评估公司对倍拆迁户的店（住）面积，价值等相关资料的核算整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的协议签订、搬迁、安顿的有关事项、填报公司月、年度登记表。

8.1主导项目的开发及可行性分析

8.1.1市场调查、市场前景预测及建议，项目市场潜力分析

工作流程

拟定市场调研的目的－搜集资料信息－制定调研究计划－进行调研－资料分析－市场潜力分析、项目前景预测及建议

拟定市场调研的目的

搜集资料信息

通过各种信息渠道（涉及上网）进行行业、区域、公司（项目委托单位）的信息收集和分析，提交以下资料

⑴Aa0项目土地招标文献

⑵Aa1挂牌文献

⑶Aa2项目竞投文献

⑷Ab00国民经济、产业资料

⑸Ab01人口调查资料

⑹Ab03城市规划及建设

⑺Ab02居民生活、消费水平

制定调研究计划

根据上述收集的资料和现有的(市调表)格结合调研目的，确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员，并请调研计划表（编号）上报特助进行下单。组建项目团队，进行人员分工。

进行调研

项目调研团队人员按调研计划中确认的市调表中的内容进行调研，务必作好认真、仔细。一般采用的做法是从单个楼盘（项目楼盘）到周边楼盘（竞争楼盘）再到区域市场，再由区域市场到周边楼盘再到单个楼盘。市调结束后，应提交按规定填写的市调表。

资料分析

调研结束后，根据市调表按单个楼盘和区域市场进行分析

⑴、单个楼盘级周边楼盘分析的重要内容涉及

产品分析：

产品分析的第一部份是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲就是分析楼盘的历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），了解区域公共配套设施和人文环境。从小的方面讲，分析楼盘的进出道路如何，是否临街等。（它的优劣与否往往决定了楼盘的大部分价值）

产品分析的第二部份是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部份进行分析。该部份的重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体涉及土地的大小、总建筑面积、产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与户型、面积、格局配比、建筑用材，公共设施和施工进度等。

价格组合

楼盘的价格重要涉及产品的单价、总价和付款方式。

广告策略

广告策略重要涉及广告基调的推敲，重要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实行效果等。具体广告行为的市场调查不也许攘括各方面的大小事项，关键是把握其广告策划的精髓。

销售执行

销售执行一方面指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务执行等：另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的户型最佳卖，什么样的总价最为市场合接受，吸引客户最重要的地方是什么，购买客户群由什么特性等等。

⑵、区域市场的分析重要涉及

区域分析

区域分析是指在特定的区域中，对影响房地产市场的交通干线、区域特性和发展规划三方面因素的综合分析。

区域产品分析

区域产品分析重要涉及了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分析、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场发应和市场空白点的捕获

需求特性

需求特性是指区域人口数量的密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特性、人口素质和习惯嗜好等。需求特性规定我们调研者从客户的角度对产品的一种审阅，把握需求特性是我们对产品不断创新的动力与源泉。

按上述规定分析后，业务部专员应提交下述资料：

Ab04房地产个案市调资料

Ab06房地产供应状况

Ab05房地产发展分析

Ab07房地产需求状况

Ab08房地产价格状况

市场潜力分析、项目前景预测及建议

通过搜集该项目的资料信息和市调后的资料分析，业务部专员应对该项目的市场潜力进行分析，重要要提报以下资料Ab09项目SWOT分析

8.1.2主导产品定位及价格建议

通过度析该项目的SWOT分析，结合市调结果对项目的目的客户群、产品定位、产品价格定位、营销建议进行准确提报Ac2产品定位。

8.1.2投资报酬评估

通过预估该项目的总销、土地成本、方案报批费用、广告费用、税费、土建费用、公设费用管理费用、不可预见费用等，提交Ac1投报比估算表

8.1.3开发项目竞投方案，及谈判条件的拟定

当投报比估算出来的利润可行的情况下，对项目的工程进度进行预估，并对项目的不拟定性进行分析，考虑项目筹资计划，项目投资方式，提交

Ac3不拟定性分析

Ac4工程进度预测

Ac5项目筹资计划

Ac6项目