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2025年房地产经纪人商品房现售与预售的区别及法律规制专题试卷及解析

2025年房地产经纪人商品房现售与预售的区别及法律规制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《城市房地产管理法》，商品房预售必须取得（）证书？

A、土地使用权证

B、建设工程规划许可证

C、商品房预售许可证

D、竣工验收备案证明

【答案】C

【解析】正确答案是C。商品房预售许可证是开发商进行预售的法定前提条件，依据《城市房地产管理法》第45条规定。A、B、D项虽然是房地产开发过程中的必要证件，但不是预售的专门许可。知识点：商品房预售许可制度。易错点：容易混淆各类开发证件的用途，需明确预售许可证的专门性。

2、商品房现售与预售最根本的区别在于（）？

A、销售价格不同

B、房屋交付状态不同

C、付款方式不同

D、合同类型不同

【答案】B

【解析】正确答案是B。现售是指已竣工并验收合格的房屋销售，预售则是正在建设中的房屋销售，交付状态是本质区别。A、C、D项都是衍生差异而非根本区别。知识点：现售与预售的本质特征。易错点：容易被表面差异迷惑，需抓住房屋是否建成这一核心标准。

3、预售商品房的最低投入开发资金比例应达到工程建设总投资的（）？

A、10%

B、25%

C、50%

D、70%

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城市商品房预售管理办法》第5条，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上是取得预售许可的条件之一。知识点：预售许可的资金要求。易错点：容易记错比例，需注意25%是法定最低标准。

4、商品房预售合同备案的法定期限是签约之日起（）日内？

A、7

B、10

C、15

D、30

【答案】D

【解析】正确答案是D。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，预售人应当在签约之日起30日内办理预售合同登记备案手续。知识点：预售合同备案时限。易错点：容易与其他房地产登记时限混淆，需专门记忆30日这一特殊规定。

5、现售商品房应当符合的条件不包括（）？

A、已竣工验收合格

B、取得房屋所有权证

C、物业管理方案已落实

D、拆迁安置已落实

【答案】B

【解析】正确答案是B。现售时只需取得竣工验收备案证明，房屋所有权证是在交付后才办理的。A、C、D项都是《商品房销售管理办法》规定的现售条件。知识点：现售条件与产权办理的区别。易错点：容易混淆销售时和交付后的证件要求。

6、预售商品房的广告宣传必须（）？

A、载明预售许可证号

B、注明预计竣工时间

C、标明房屋面积误差范围

D、提供装修标准说明

【答案】A

【解析】正确答案是A。《房地产广告发布暂行规定》明确要求预售广告必须载明预售许可证号。B、C、D项虽重要但非法定强制要求。知识点：预售广告的法定内容。易错点：容易忽略许可证号的强制性要求。

7、商品房预售资金监管的主要目的是（）？

A、提高开发商利润

B、保障工程顺利建设

C、简化购房流程

D、降低销售价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。预售资金监管的核心是确保资金用于工程建设，防止挪用导致烂尾。A、C、D项都不是监管的直接目的。知识点：预售资金监管制度。易错点：容易混淆监管目的与市场效果。

8、现售商品房的面积误差处理原则是（）？

A、绝对值超过3%可退房

B、按合同约定处理

C、一律据实结算

D、开发商承担全部误差

【答案】B

【解析】正确答案是B。《商品房销售管理办法》规定现售面积误差按合同约定处理，无约定的按法定原则。A项是预售的特殊规定。知识点：现售面积误差处理。易错点：容易套用预售的3%标准到现售。

9、商品房预售合同的生效时间是（）？

A、签约时

B、备案后

C、付款后

D、交房时

【答案】A

【解析】正确答案是A。合同自双方签字盖章时生效，备案是行政管理行为不影响合同效力。B、C、D项都是合同履行环节。知识点：合同生效与行政登记的关系。易错点：容易混淆备案与生效的法律效力。

10、违反商品房预售许可规定销售的最高罚款是（）？

A、已收取房款的1%

B、已收取房款的3%

C、已收取房款的5%

D、已收取房款的10%

【答案】D

【解析】正确答案是D。《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自预售的，没收违法所得并处已收取预付款1%以下的罚款，但《商品房销售管理办法》提高到10%。知识点：违法预售的法律责任。易错点：不同法规的处罚标准需要准确区分。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、商品房预售应当符合的条件包括（）？

A、已交付全部土地使用权出让金

B、持有建设工程规划许可证

C、投入开发资金达总投资25%以上

D、已确定施工进度和竣工交付日期

E、取得商品房预售许可证

【答案】A、B、C、D、E

【解析】五项都是《城市房地产管理法》第45条规定的预售条件。知识点：预售许可的法定条