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2025年房地产经纪人存量房交易中的法律风险防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人存量房交易中的法律风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在存量房交易中，房地产经纪人未核实房屋是否存在抵押登记即促成交易，可能面临的法律风险是？

A、承担违约责任

B、承担侵权责任

C、承担缔约过失责任

D、承担行政责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则导致另一方信赖利益损失应承担的责任。经纪人未核实抵押情况属于未尽审慎义务，导致合同可能无法履行，应承担缔约过失责任。A项违约责任需以有效合同为前提；B项侵权责任需造成实际损害；D项行政责任需违反行政管理规定。知识点：缔约过失责任的构成要件。易错点：易将合同订立阶段的责任与违约责任混淆。

2、下列哪项属于《民法典》规定的可撤销合同情形？

A、无权代理签订的合同

B、违反强制性规定的合同

C、因重大误解订立的合同

D、恶意串通损害他人利益的合同

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第147条规定，基于重大误解实施的民事法律行为可撤销。A项属于效力待定合同；B项属于无效合同；D项属于无效合同。知识点：可撤销合同的法定情形。易错点：易混淆可撤销与无效合同的适用情形。

3、房屋买卖合同中约定定金5万元，买方违约后，卖方有权？

A、要求双倍返还定金

B、没收定金

C、要求继续履行合同

D、要求支付违约金

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第587条规定，给付定金的一方违约，无权请求返还定金。A项是卖方违约时的救济；C项定金合同具有实践性，违约后一般不强制履行；D项需有特别约定。知识点：定金罚则的适用。易错点：易混淆定金与违约金的适用规则。

4、房地产经纪人应建议买方在签约前重点核查的房屋权属证明是？

A、购房发票

B、不动产登记簿

C、物业管理合同

D、房屋质量保证书

【答案】B

【解析】正确答案是B。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有最高证明效力。A项仅能证明购房行为；C项与权属无关；D项属于质量担保文件。知识点：不动产登记的效力。易错点：易忽视登记簿与权属证书的证明力差异。

5、下列哪项不属于存量房交易中的资金监管风险？

A、监管账户被冻结

B、买方直接支付现金给卖方

C、监管银行破产

D、监管资金未及时划转

【答案】C

【解析】正确答案是C。监管资金受存款保险制度保护，银行破产不影响资金安全。A、B、D项均属于常见资金监管风险。知识点：资金监管制度的作用。易错点：对银行破产的恐慌心理。

6、房屋存在租赁合同未到期，买方签约时未被告知，可能面临的法律风险是？

A、房屋被查封风险

B、无法按期交付风险

C、产权转移障碍风险

D、贷款审批失败风险

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第725条规定买卖不破租赁，买方需继续履行租赁合同。A、C、D项与租赁关系无直接关联。知识点：买卖不破租赁原则。易错点：忽视租赁合同对房屋交付的影响。

7、房地产经纪人发布虚假房源信息，可能违反？

A、《广告法》

B、《消费者权益保护法》

C、《反不正当竞争法》

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。虚假房源同时违反广告真实性要求、消费者知情权和公平竞争原则。知识点：房地产广告的法律规制。易错点：单一法律视角的局限性。

8、买方发现房屋存在未披露的凶宅事实，可以主张？

A、解除合同

B、要求降价

C、要求赔偿

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。凶宅信息属于影响缔约意愿的重大事项，卖方未披露构成欺诈，买方享有撤销权并可主张赔偿。知识点：欺诈的构成要件。易错点：对凶宅法律定性的认识差异。

9、存量房交易中，房地产经纪人最关键的义务是？

A、提供市场行情分析

B、协助办理贷款手续

C、核实房屋权属状况

D、陪同实地看房

【答案】C

【解析】正确答案是C。权属核实是交易安全的基础，属于法定核心义务。A、B、D项属于服务性义务。知识点：经纪人的法定义务。易错点：混淆服务义务与法定义务的优先级。

10、房屋共有人之一擅自出售房屋，该买卖合同？

A、有效

B、无效

C、效力待定

D、可撤销

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第301条规定，处分共有不动产需全体共有人同意，擅自处分属于效力待定行为。知识点：共有财产处分规则。易错点：易将效力待定与无效混淆。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人应重点审查的房屋权利限制包括？

A、查封登记

B、抵押登记

C、预告登记

D、异议登记

E、地役权登记

【答案】A、B、C、D、E

【解析】所有选项均属于影响交易安全的权利限制。查封禁止处分；抵押影响过户；预告登记具有物权效力；异议登记可能推翻登记；地役权限制使用。知识点：不