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房地产合作开发项目风险识别与管理研究一以H项目为例

摘要

2018年以来伴随着中国经济的高速发展，特别是前两年的货币宽松政策与快速的城

市化进程，使得国内的房地产行业得到了迅速的发展。与此同时，房地产行业的竞争也

日趋激烈，快速增长的房价与人民对居住环境需求改善的矛盾日益突出。二十大以后“房

住不炒〃、“房子是用来住的〃这些成了国家的基本政策。伴随着一轮又一轮的房地产

政策调控，房地产行业的发展受到了极大的挑战。本文通过对大量的文献以及期刊的

究，学习了风险管理的理论、风险识别和评估的方法。通过对大量房地产合作项目的实

例究，了解了目前主流的房地产合作开发模式，并对其风险特点进行了究。在此基

础上运用相关风险识别与评估的方法对房地产合作开发的全过程进行了风险识别与分

析，制定了合作项目的全过程风险因素识别表，并将其用于实际的案例中，用于指导实

际的风险识别与评估。

关键词：房地产；合作开发；风险；风险识别

目录

1引言2

2房地产合作开发项目的全过程风险识别3

2.1房地产合作开发的模式及特色3

2.1.1与土地方的合作开发模式3

2.1.2与资金方的合作开发模式3

2.1.3基于土拍政策的合作开发模式3

2.2合作项目全过程风险识别3

3嘉兴H合作开发项目风险识别与评估5

3.1项目及开发商简介5

3.1.1H项目简介5

3.1.2开发商简介5

3.2H项目的风险识别与分析6

3.2.1专家组成员的确认6

3.2.1风险等级、分数、权重的确认6

1

3.2.2专家组打分，分数计算及最终风险评估结果确认9

3.3针对H项目风险评估结果的风险分析11

4房地产合作开发项目风险管控措施13

4.1风险管控体系的组织架构建设13

4.2明确合作项目的风险管理条例的制定和推广13

4.3加强项目风险发生后的审查与总结14

结论14

参考文献15

1引言

近年来伴随中国经济的迅速增长，房地产及其相关行业在国民经济中所占比重越来

越大，成为国民经济的重要组成部分，从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先

导性、基础性、支柱产业的地位。根据2022年统计数据显示，全国房地产开发总投资额

约为120264亿元，比上年增长9.5%,其中住宅投资约为85192亿元，增长13.4%。而且

上述数据指标还是在国家严格控制房地产过热发展的大政策背景下取得的。

在如此大背景下，各房企之间的竞争越来越激烈。而土地资源作为房地产行业最为

重要的生产要素，也是最为稀缺的生产要素，成为各大房企的争夺的重点。2016年下半

年以来，国内的土拍市场掀起了一轮又一轮的高潮。类似浙江嘉兴2017年“522〃土拍,

全国400家房企竞拍嘉兴市本级的8块宗地，历时8个多小时，几乎每块地都达到限价，

最终抽签决定归属。高昂的土地成本、融资成本以及管理成本与“房子是用来住的〃为

前提的史上最严的房地产限价政策，成为了一对不可调和的矛盾。面对这样的形式，“合

作开发〃成为了最近几年房地产开发的必然趋势。

本文主要究在房地产开发项目中，伴随着合作方的介入，根据合作方式的不同，

通过对合作开发项目的全过程分析，梳理各个环节容易弓I发的风险的种类，特别是由于

合作方介入后引发的新的风险。通过对风险种类的分析与究，从而寻求一种适用于合

作开发项目的风险识别、风险评估的体系，并结合这一体系，对项目开发过程中形成的

风险进行有效的跟踪和控制。

2

2房地产合作开发项目的全过程风险识别

2.1房地产合作开发的模式及特色

2.1.1与土地方的合作开发模式

在与土地方的合作模式中，主要是利用土地所有者在土地资源上的优势，而己方利

用自身在品牌与开发能力以及资金实力上的优势参与到项目开发中去。该模式在前些年

房地产高速发展的几年尤其普遍，