写字楼投资风险及预防.pdfVIP

第一章写字楼背景分析

第一节写字楼概述及特点

“写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80年代后，随着“物业”和“物

业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。

写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。用

于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是出租、出售、自用为目的的单元

性房地产。目前市场上写字楼一般分为普通型（50年代至80年代），综合型8（0年代

至90年代）和智能型9（0年代后）三种类型。

在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都

不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点：

1.一般位于经济中心城市

现代写字楼大都位于金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区

的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易

信息因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。

2.建筑规模大，档次高

大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风格。

内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。

3.功能齐全

现代写字楼能提供各种功能，加前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库

等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。

4.有良好的管理

许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管理

队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服

务。

第二节写字楼投资背景

在过去的几年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。从1993年到199年是写

字楼市场的黄金时代，但是在1996年写字楼租金明显回落，1997、1998年随着各大城市

写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，整体市场处于持续低迷，调

整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意识到写字楼市场的严峻形势，同时

开始对写字楼实行控制开发。1999年至2000年高档写字楼供应量比前几年有明显减少,

2000年全国各地房地产市场的写字楼出现强劲的反弹，综观各类房产，写字楼租楼租金

指数涨幅较大，写字楼租售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2001年可以供应的高档

写字楼已经远远低于97年和98年的高峰，现在，几年前对写字楼的控制开发已开始见

效。而且，现在随着我国加入WTO,各地对写字楼的需求量在不断的增加，在未来一两

年内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升，市场将进入一个供求持续增

长的理性发展阶段。

2003年度在中国经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。虽然受到

卜半年疫情的影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对中国的投资信心逐惭增播。在“非

典”之后，各地的写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活

跃。2003年1至10月，全国写字楼新开工面积达1,004万平方米，同比增长8.10%。

全国写字楼销售价格上涨较快,2003年1至10月全国写字楼平均销售价格达到4,895元

/平方米，同比增长12.60%。[1]

如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。随着申奥及入世

成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天CBD,明天中关村，后天金融街。近年来，写

字楼市场的升温，已引起投资性买家的再次关注，如方圆大厦，数码大厦等就吸引了大

批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机构投资者为主的房地投资性买家走到

了市场的前沿。投资理念的嫡变首先发生在开发理念的改变。20世纪90年代，以嘉

里中心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴