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2025年全国土地估价师考试（土地估价实务基础）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《土地估价规范》，土地估价的基本原则不包括（）

A.公开原则

B.公平原则

C.独立原则

D.合法原则

A.公开原则

B.公平原则

C.独立原则

D.合法原则

【参考答案】C

【解析】土地估价基本原则包括公开、公平、公正原则，独立原则属于估价程序中的要求，故选C。

2、市场比较法中，区域因素修正系数的确定主要依据（）

A.土地面积

B.土地用途

C.市场交易价格

D.估价师经验

A.土地面积

B.土地用途

C.市场交易价格

D.估价师经验

【参考答案】C

【解析】区域因素修正需基于同类区域的市场交易价格，结合区域特征调整，故选C。

3、地籍调查中，需核实的基础信息不包括（）

A.土地权属证明

B.土地面积数据

C.土地用途规划

D.土地界址坐标

A.土地权属证明

B.土地面积数据

C.土地用途规划

D.土地界址坐标

【参考答案】C

【解析】地籍调查主要确认权属、面积和界址，土地用途规划属规划部门职责，故选C。

4、成本逼近法中，土地取得成本通常包括（）

A.市场交易价

B.土地出让金

C.咨询费

D.税金

A.市场交易价

B.土地出让金

C.咨询费

D.税金

【参考答案】B

【解析】土地取得成本指土地取得过程中支付的全部费用，土地出让金是典型代表，故选B。

5、收益还原法中，基准地价对应的收益期限应为（）

A.土地剩余使用年限

B.50年

C.40年

D.30年

A.土地剩余使用年限

B.50年

C.40年

D.30年

【参考答案】A

【解析】收益期限以土地剩余使用年限为准，与土地性质相关，故选A。

6、土地估价报告需包含的内容不包括（）

A.估价对象描述

B.估价方法选择依据

C.估价师签名

D.土地面积测量误差

A.估价对象描述

B.估价方法选择依据

C.估价师签名

D.土地面积测量误差

【参考答案】D

【解析】报告需明确误差范围，但测量误差属技术细节，不列为主要内容，故选D。

7、土地登记中，申请材料经审核后（）

A.直接发证

B.退回补充材料

C.公示后发证

D.拒绝受理

A.直接发证

B.退回补充材料

C.公示后发证

D.拒绝受理

【参考答案】C

【解析】根据《土地管理法》，登记材料需经审核、公示后发证，故选C。

8、市场分析法中建立比较案例与待估对象的对应关系需考虑（）

A.土地面积

B.土地用途

C.交易时间

D.以上全部

A.土地面积

B.土地用途

C.交易时间

D.以上全部

【参考答案】D

【解析】比较需综合面积、用途、时间等多因素调整，故选D。

9、土地估价继续教育周期为（）

A.每年

B.每两年

C.每三年

D.每五年

A每年

B.每两年

C.每三年

D.每五年

【参考答案】B

【解析】根据《土地估价师继续教育规则》，每两年需完成24学时教育，故选B。

10、根据《土地估价规范》，市场比较法中地价影响因素主要包括（）

A.位置、面积地形、用途

B.位置、面积、用途、容积率

C.位置、面积、用途、产权性质

D.位置、面积、用途、开发成本

【参考答案】B

【解析】市场比较法中地价主要受位置、面积、用途和容积率影响。地形影响较小，但选项B中容积率是规划指标，直接影响地价；产权性质和开发成本属于成本法范畴，故排除C、D。

11、采用成本法评估工业用地时，地价应包含（）

A.土地取得成本

B.建筑物重置成本

C.市场交易税费

D.未来收益预期

【参考答案】A

【解析】成本法中基准地价=土地取得成本+开发成本+相关税费。B为建筑物成本，属于新增成本；C为税费需单独计算；D属于收益法范畴，故选A。

12、收益还原法中，土地资本化率由（）综合确定

A.无风险利率+风险溢价+通货膨胀率

B.无风险利率+风险溢价

C.市场平均地价率+行业风险系数

D.土地用途系数+评估对象系数

【参考答案】A

【解析】资本化率=无风险利率+风险溢价+通货膨胀率，B缺少通胀因素；C、D为错误组合方式，故选A。

13、评估未利用地时，若土地用途规划为生态用地，则基准地价应参考（）

A.同类已开发土地

B.历史交易案例

C.政府公示地价

D.未来开发成本

【参考答案】C

【解析】未利用地评估需以政府公示规划用途地价