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2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《土地管理法》第六十二条，土地出让金应当优先用于（）

A.基础设施建设

B.土地储备

C.国库统一管理

D.农业补贴

A.基础设施建设

B.土地储备

C.国库统一管理

D.农业补贴

【参考答案】C

【】《土地管理法》第六十二条明确规定，土地出让金应当全额上缴国库，同时中央和地方按比例分成，因此优先用于国库统一管理。其他选项属于土地出让金的具体使用方向，但非优先顺序。

2、在土地估价中，市场比较法最适用于（）

A.收益稳定的工业用地

B.交易活跃的商业用地

C.成本较高的住宅用地

D.政府划拨的公共设施用地

A.收益稳定的工业用地

B.交易活跃的商业用地

C.成本较高的住宅用地

D.政府划拨的公共设施用地

【参考答案】B

【解析】市场比较法基于市场交易案例，适用于交易频繁、信息透明的区域，商业用地交易活跃且数据可获取性强，故为最佳选项。工业用地收益稳定但交易少，住宅用地高但市场案例有限，公共设施用地多为划拨，无交易案例。

3、根据《城市房地产管理法》，土地抵押评估需重点考虑（）

A.土地用途规划

B周边同类土地成交价

C.抵押贷款期限

D.土地剩余使用年限

A.土地用途规划

B.周边同类土地成交价

C.抵押贷款期限

D.土地剩余使用年限

【参考答案】D

【解析】抵押评估需评估土地剩余使用年限对价值的影响，剩余年限越长，抵押价值越高。抵押贷款期限影响还款计划，但非直接评估因素。土地用途规划和周边价格是基础参数，但剩余年限是核心变量。

4、农用地转用审批的最终责任部门是（）

A.省级自然资源部门

B.国务院自然资源部门

C.县级政府

D.农业农村部

A.省级自然资源部门

B.国务院自然资源部门

C.县级政府

D.农业农村部

【参考答案】B

【解析】《土地管理法》第四十四条明确，农用地转用需经省级政府批准，同时报国务院备案。国务院自然资源部门负责最终审批，省级为初审，县级无权审批。农业农村部负责农业用地管理，但不参与转用审批。

5、土地估价中，容积率计算公式为（）

A.总建筑面积/用地面积

B.建筑密度×容积率系数

C.用地面积/总建筑面积

D.建筑密度/用地面积

A.总建筑面积/用地面积

B建筑密度×容积率系数

C.用地面积/总建筑面积

D.建筑密度/用地面积

【参考答案】A

【解析】容积率=总建筑面积/用地面积，是衡量土地开发强度的核心指标。建筑密度为总建筑面积/用地面积×100%，与容积率互为倒数关系。选项B和D混淆了系数与实际计算关系。

6、土地增值税扣除项目中，不可计入的是（）

A.取得土地使用权所支付的金额

B.建设工程成本

C.增值税

D.评估费用

A.取得土地使用权所支付的金额

B.建设工程成本

C.增值税

D.评估费用

【参考答案】C

【解析】土地增值税扣除项目包括权属取得成本（A）、开发成本（B）、开发费用（D），但增值税（C）属于流转税，不可扣除。

7、土地估价报告的有效期一般为（）

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【参考答案】B

【解析】根据《土地估价规范》，土地估价报告有效期通常为2，超过此期间需重新评估。1年过短，3-5年过长，均不符合行业惯例。

8、土地估价机构资质分为（）

A.甲级、乙级、丙级

B甲级、乙级

C.甲级、丙级

D.甲级、乙级、丙级、丁级

A.甲级、乙级、丙级

B.甲级、乙级

C.甲级、丙级

D.甲级、乙级、丙级、丁级

【参考答案】A

【解析】《土地估价机构管理办法》规定资质分为甲、乙、丙三级，无丁级。甲级可承担全国项目，乙级限省级，丙级限县级。

9、土地估价中，基准地价更新频率一般为（）

A.每年

B.每三年

C.每五年

D.每十年

A.每年

B.每三年

C.每五年

D.每十年

【参考答案】B

【解析】基准地价更新需反映市场变化，通常每3年更新一次。每年更新成本过高，5-10年无法及时反映市场波动。

10、土地估价中，收益还原法适用的核心条件是（）

A.土地用途单一

B.收益稳定且可预测

C.周边交易活跃

D.政规划明确

A.土地用途单一

B.收益稳定且可预测

C.周边交易活跃

D.政府规划明确

【参考答案】B

【解析】收益还原法基于未来收益折现，要求收益稳定且可预测