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2024年法律职业资格(主观题)考试练习题含答案

案例一：民法综合题（25分）

2022年3月1日，甲（65周岁，退休教师）与乙（某房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定甲以260万元购买乙开发的“阳光小区”8栋202室（以下简称“202室”），付款方式为：合同签订当日支付50万元，2022年6月1日前支付100万元，剩余110万元于房屋交付并办理产权登记后30日内付清。合同第15条约定：“若乙方（乙公司）未按约定时间交付房屋超过90日，甲方（甲）有权解除合同，并要求乙方按已付房款的20%支付违约金；若甲方未按约定时间付款超过90日，乙方有权解除合同，并要求甲方按未付房款的10%支付违约金。”

2022年3月5日，甲依约支付50万元。2022年5月20日，甲因突发脑溢血住院治疗，昏迷至2022年8月10日。期间，甲之子丙（30周岁，完全民事行为能力人）未告知甲，擅自以甲的名义于2022年6月5日向乙发送书面通知：“因家父突发疾病，无法按期支付第二笔房款，申请延期至2022年9月1日前支付。”乙于次日书面回复：“同意延期至2022年9月1日，但需按未付房款的日万分之五支付延期利息。”丙代甲签收该回复，但未将内容告知甲。

2022年9月2日，甲康复后，乙要求甲支付第二笔房款100万元及延期利息（以100万元为基数，按日万分之五自2022年6月2日计算至2022年9月1日）。甲拒绝支付，理由是其未授权丙处理购房事宜，丙的行为无效。乙遂于2022年9月15日向甲发送《解除合同通知书》，主张甲未按期付款超过90日，依据合同第15条解除合同，并要求甲按未付房款（210万元，含第二笔100万元和第三笔110万元）的10%支付违约金21万元。

另查明：

1.2022年7月1日，乙因资金链断裂，将202室以280万元另行出售给不知情的丁，并于2022年7月10日为丁办理了产权登记；

2.甲住院期间，丙为筹集医疗费，将甲收藏的一幅古画（市场价值80万元）以60万元卖给戊（戊明知丙无处分权），并交付；

3.2022年10月，甲发现202室已登记至丁名下，遂以乙为被告向法院提起诉讼，请求：（1）确认甲与乙的《商品房买卖合同》有效；（2）乙赔偿甲房屋差价损失20万元（280万元-260万元）；（3）乙返还已付房款50万元及利息（自2022年3月5日起按LPR计算）；（4）丙赔偿甲古画损失80万元。

问题：

1.丙以甲的名义与乙协商延期付款的行为是否构成表见代理？为什么？

2.乙主张解除《商品房买卖合同》是否成立？为什么？

3.甲请求乙赔偿房屋差价损失20万元是否应支持？为什么？

4.甲请求丙赔偿古画损失80万元是否应支持？为什么？

答案：

1.丙的行为不构成表见代理。根据《民法典》第172条，表见代理的成立需满足：（1）行为人无代理权；（2）相对人有理由相信行为人有代理权；（3）相对人善意且无过失。本案中，丙作为甲之子，虽与甲存在亲属关系，但购房合同的主体是甲与乙，乙明知合同相对方为甲，丙代甲协商延期付款时，未出具甲的授权委托书，乙亦未核实丙是否有代理权（如联系甲本人确认）。乙仅因丙是甲之子便相信其有代理权，属于未尽合理审查义务，不构成“有理由相信”。因此，丙的行为不构成表见代理，对甲不发生效力。

2.乙主张解除合同不成立。首先，甲因突发疾病昏迷，属于不可抗力或客观不能履行付款义务（《民法典》第590条），其未按期支付第二笔房款具有正当理由；其次，丙与乙的延期协商因不构成表见代理，对甲无约束力，原合同约定的付款期限（2022年6月1日）仍有效。但甲因昏迷无法履行，属于履行障碍，乙应在甲康复后给予合理履行期限（《民法典》第577条）。乙于2022年9月15日解除合同，此时甲刚康复（2022年8月10日），乙未给予甲合理时间支付，解除权行使不符合法定程序；最后，乙已于2022年7月1日将房屋另行出售给丁并办理登记，构成根本违约（《民法典》第563条第1款第4项），其作为违约方无权主张解除合同。

3.甲请求赔偿房屋差价损失20万元应支持。根据《民法典》第584条，当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。乙将房屋另行出售给丁，导致甲无法取得房屋，房屋差价（280万元-260万元=20万元）属于甲的可得利益损失，且乙对此明知（乙作为房地产公司，应当预见违约可能导致甲丧失购房机会），故甲的请求应支持。

4.甲请求丙赔偿古画损失80万元应支持。丙擅自处分甲的古画，构成无权处分（《民法典》第311条）。戊明知丙无处分权，不构成善意取得，甲仍有权追回古画。但古画已交付给戊，若无法追回，丙作为侵权人（《民法典》第1